دستور فروش مال مشاع غیر منقول

آیا مالک یک ملک مشاع غیر منقول (مانند زمین، آپارتمان یا مغازه) هستید و با سایر شرکا بر سر نحوه مدیریت یا فروش آن به توافق نمی رسید؟ دستور فروش مال مشاع غیر منقول، راه حلی قانونی برای رفع بن بست های ناشی از مالکیت مشترک است. این فرآیند حقوقی، راه را برای فروش ملک و تقسیم عادلانه سهم الشرکه بین مالکان هموار می کند. برای طی کردن موفقیت آمیز این مسیر پیچیده، آگاهی از گام های قانونی، تفاوت های کلیدی و نکات مهم ضروری است.

مال مشاع غیر منقول چیست و چرا به دستور فروش نیاز می شود؟

مال مشاع غیر منقول به ملکی اطلاق می شود که مالکیت آن بین دو یا چند نفر مشترک است، بدون آنکه سهم فیزیکی هر مالک به صورت مشخص و تفکیک شده تعیین شده باشد. در واقع، هر شریک در جزء جزء ملک سهم دارد و نمی تواند ادعا کند که کدام قسمت خاص از ملک منحصراً به او تعلق دارد. این نوع مالکیت، اغلب در املاک غیر منقولی مانند زمین، آپارتمان، مغازه، یا خانه که قابلیت جابجایی ندارند، دیده می شود.

تعریف دقیق مال مشاع و ویژگی های آن

مالکیت مشاع وضعیتی است که حقوق مالکیت یک شیء واحد، بین چند نفر تقسیم شده باشد. در این حالت، سهم هر شریک به صورت عددی (مثلاً دو دانگ از شش دانگ) مشخص است، اما محل دقیق و فیزیکی این سهم در ملک تعیین نشده است. این عدم تفکیک فیزیکی، اصلی ترین تفاوت آن با «مال مفروز» است که در آن، سهم هر مالک کاملاً مجزا و مشخص است و حد و حدود آن تعیین شده است.

دلایل ایجاد مالکیت مشاع در املاک غیر منقول

مالکیت مشاع می تواند به دلایل مختلفی ایجاد شود که رایج ترین آن ها عبارتند از:

• ارث: پس از فوت یک شخص، اموال او بین ورثه به صورت مشاع تقسیم می شود و هر یک از وراث سهمی از کل دارایی (از جمله املاک غیر منقول) را به ارث می برند.
• خرید مشارکتی: دو یا چند نفر تصمیم می گیرند مشترکاً ملکی را خریداری کنند و نام همه آن ها در سند مالکیت به عنوان مالکین مشاع درج می شود.
• صلح یا هبه: گاهی یک ملک به صورت مشاع به چند نفر صلح یا هبه (بخشیده) می شود.
• تقسیم اموال مشترک: در پی طلاق یا انحلال شرکت، اموال مشترک ممکن است به صورت مشاع بین شرکا باقی بماند تا زمانی که تصمیم نهایی برای آن ها گرفته شود.

ضرورت دستور فروش مال مشاع غیر منقول

چالش اصلی مالکیت مشاع زمانی بروز می کند که مالکان بر سر نحوه استفاده، اداره یا فروش ملک به توافق نرسند. تصور کنید چند نفر مالک یک قطعه زمین کوچک هستند که از لحاظ قانونی قابلیت تقسیم به قطعات کوچکتر (افراز) را ندارد، یا مالکان یک واحد آپارتمان هستند که افراز آن اساساً معنایی ندارد. در چنین شرایطی، اگر یکی از مالکان قصد فروش سهم خود را داشته باشد اما خریداری برای سهم مشاع او پیدا نشود، یا اینکه بخواهد کل ملک را به فروش برساند ولی سایر شرکا رضایت ندهند، این بن بست حقوقی با استفاده از راهکار «دستور فروش مال مشاع غیر منقول» برطرف می شود. این دستور، به عنوان یک راه حل قانونی، به فروش کل ملک و تقسیم عواید آن به نسبت سهم هر یک از مالکان منجر می شود.

دستور فروش چیست؟ بررسی جایگاه قانونی و تفاوت های کلیدی

برای بسیاری از مالکین مشاع، این سوال پیش می آید که آیا می توانند بدون رضایت سایر شرکا ملک را به فروش برسانند؟ پاسخ مثبت است، اما این امر از طریق یک فرآیند حقوقی خاص به نام «دستور فروش» انجام می شود. درک ماهیت و جایگاه قانونی این «دستور» از اهمیت بالایی برخوردار است.

مفهوم دستور فروش و ماهیت حقوقی آن

«دستور فروش» در حقوق ایران، تصمیمی است که از سوی دادگاه در خصوص املاک مشاع غیر قابل افراز (غیر قابل تقسیم) صادر می شود. نکته حائز اهمیت آن است که ماهیت حقوقی «دستور فروش» با «حکم» یا «قرار» قضایی متفاوت است. دستور فروش، یک تصمیم «غیرترافعی» و «شکلی» محسوب می شود؛ به این معنا که دادگاه برای صدور آن نیازی به برگزاری جلسه رسیدگی با حضور طرفین، دفاع و استماع شهود ندارد. دادگاه صرفاً با بررسی مدارک و مستندات، در صورت احراز شرایط قانونی، آن را صادر می کند. این تفاوت در ماهیت، بر قابلیت اعتراض به آن و همچنین هزینه های دادرسی تأثیرگذار است.

مستندات قانونی

پایه و اساس قانونی دستور فروش مال مشاع غیر منقول، ماده ۴ قانون افراز و فروش املاک مشاع مصوب ۱۳۵۷ و مواد ۹ و ۱۰ آیین نامه اجرایی آن است. این مواد قانونی، راه را برای مالکین مشاعی که قصد پایان دادن به شراکت خود را دارند، باز کرده است.

تفاوت های اساسی دستور فروش با حکم فروش و دعوای تقسیم

درک تمایز میان این سه مفهوم حقوقی برای انتخاب صحیح مسیر قانونی ضروری است:

1. دستور فروش:
   • مورد استفاده: برای املاک دارای سابقه ثبتی که پس از مراجعه به اداره ثبت، غیر قابل افراز (غیر قابل تقسیم) تشخیص داده شده اند و گواهی عدم افراز آن ها صادر شده است.
   • ماهیت: غیرترافعی و شکلی است، یعنی نیازی به رسیدگی قضایی مفصل و تعیین وقت دادرسی ندارد.
   • قابلیت اعتراض: غیرقابل اعتراض است، یعنی نمی توان نسبت به آن تجدیدنظرخواهی یا فرجام خواهی کرد. فقط در صورت اشتباه محرز قاضی، می توان از دادگاه صادرکننده درخواست عدول از دستور را داشت.
   • اجرا: نیازی به صدور اجراییه ندارد و صرفاً با درخواست اجرا، توسط واحد اجرای احکام دادگستری پیگیری می شود.
2. حکم فروش:
   • مورد استفاده: برای املاک فاقد سابقه ثبتی (املاک عادی) که غیر قابل افراز تشخیص داده شده اند.
   • ماهیت: ترافعی است، یعنی به صورت یک دعوای حقوقی در دادگاه مطرح می شود، وقت رسیدگی تعیین می گردد و طرفین می توانند به دفاع از خود بپردازند.
   • قابلیت اعتراض: قابل اعتراض است و می توان نسبت به آن تجدیدنظرخواهی یا فرجام خواهی کرد.
   • اجرا: پس از قطعیت حکم، نیاز به صدور اجراییه دارد.
3. دعوای تقسیم (تقسیم ترکه یا تقسیم مال مشاع):
   • مورد استفاده:
     • زمانی که میان شرکا، محجور (مانند صغیر، مجنون) یا غایب (که ورثه او نامشخص باشند) وجود داشته باشد.
     • یا زمانی که ملک فاقد سابقه ثبتی باشد و قابل افراز هم نباشد (در این حالت تبدیل به حکم فروش می شود).
     • یا حتی زمانی که ملک قابل افراز است اما شرکا بر تقسیم توافق ندارند.
   • ماهیت: ترافعی است و رسیدگی قضایی کامل می طلبد.
   • قابلیت اعتراض: رأی صادره قابل اعتراض است.

دستور فروش، رایی شکلی و غیرترافعی است که توسط دادگاه در خصوص املاک مشاع غیر قابل افراز صادر می شود و برخلاف حکم فروش، قابلیت اعتراض ندارد.

مراحل گام به گام دستور فروش مال مشاع غیر منقول

فرآیند دستور فروش مال مشاع غیر منقول، یک مسیر چند مرحله ای است که با مراجعه به اداره ثبت آغاز شده و در نهایت به فروش ملک از طریق مزایده و تقسیم وجوه ختم می شود. آگاهی از جزئیات هر مرحله، به شما کمک می کند تا این مسیر را با آگاهی و دقت بیشتری طی کنید.

گام اول: درخواست افراز از اداره ثبت

اولین و مهمترین گام در مسیر دستور فروش، تعیین تکلیف وضعیت قابلیت تقسیم فیزیکی ملک مشاع است. این مرحله تحت عنوان «افراز» در اداره ثبت اسناد و املاک انجام می شود.

هدف از افراز و مرجع رسیدگی

«افراز» به معنای جدا کردن و تفکیک سهم فیزیکی هر شریک از ملک مشاع است، به طوری که هر یک از مالکین، مالک قطعه ای مشخص و مفروز از ملک شوند. مرجع قانونی برای رسیدگی به درخواست افراز املاک دارای سابقه ثبتی و جریان ثبتی خاتمه یافته، «واحد ثبتی» محل وقوع ملک است.

شرایط ملک برای درخواست افراز از ثبت

برای اینکه درخواست افراز در اداره ثبت قابل رسیدگی باشد، ملک باید واجد شرایط زیر باشد:

• داشتن سند مالکیت رسمی: ملک باید دارای سند مالکیت رسمی باشد و صرف داشتن قولنامه یا سند عادی برای مراجعه به اداره ثبت کافی نیست.
• خاتمه یافتن جریان ثبتی: به این معنا که ملک در دفتر املاک ثبت شده و یا مراحل ثبت آن به پایان رسیده باشد و اعتراض یا دعوایی در خصوص ثبت ملک وجود نداشته باشد.

فرآیند اداری درخواست افراز

1. تقدیم درخواست: یکی یا چند نفر از مالکین مشاع می توانند با تقدیم درخواست کتبی به واحد ثبتی محل وقوع ملک، تقاضای افراز را مطرح کنند.
2. مدارک لازم: همراه درخواست، مدارکی مانند تصویر مصدق سند مالکیت و کپی کارت ملی متقاضی باید ارائه شود.
3. تشکیل پرونده و ارجاع به کارشناس: پرونده ای تشکیل شده و برای بررسی وضعیت ملک و قابلیت افراز آن، به کارشناس نقشه برداری ثبت ارجاع می شود.
4. بازدید و تنظیم صورتجلسه: کارشناس نقشه برداری با تعیین وقت قبلی و در صورت امکان در حضور مالکین، از ملک بازدید کرده و صورتجلسه ای در خصوص وضعیت ملک و قابلیت افراز آن تنظیم می کند.
5. ابلاغ تصمیم: تصمیم واحد ثبتی (مبنی بر افراز یا عدم افراز) به تمامی مالکین مشاع ابلاغ می گردد.

تصمیم اداره ثبت: افراز یا عدم افراز؟

پس از بررسی های لازم، اداره ثبت یکی از دو تصمیم زیر را اتخاذ می کند:

• صدور سند مجزا در صورت افراز: اگر ملک قابل افراز باشد (یعنی بتوان آن را بدون ضرر و کاهش شدید ارزش به قطعات کوچکتر و مجزا تقسیم کرد)، اداره ثبت اقدام به تفکیک و صدور سند مالکیت مجزا برای سهم هر یک از شرکا می کند.
• صدور گواهی عدم افراز: اگر ملک غیر قابل افراز تشخیص داده شود (مثلاً یک واحد آپارتمان که قابلیت تفکیک فیزیکی ندارد، یا زمینی با متراژ کم که تقسیم آن موجب از دست رفتن کاربری یا کاهش شدید ارزش می شود)، اداره ثبت «گواهی عدم افراز» را صادر و به متقاضی ابلاغ می کند. این گواهی، پیش نیاز اصلی برای درخواست دستور فروش از دادگاه است.

امکان اعتراض به تصمیم اداره ثبت

تصمیم اداره ثبت مبنی بر افراز یا عدم افراز، ظرف مدت ۱۰ روز از تاریخ ابلاغ، قابل اعتراض در دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک است. در صورت اعتراض، دادگاه به موضوع رسیدگی کرده و رأی قطعی صادر می کند. تا زمانی که این تصمیم قطعی نشده باشد، امکان طرح درخواست دستور فروش به دادگاه وجود ندارد.

گام دوم: طرح درخواست دستور فروش به دادگاه صالح

پس از اخذ گواهی عدم افراز قطعی از اداره ثبت، نوبت به مرحله قضایی و طرح درخواست دستور فروش به دادگاه می رسد.

پیش نیاز اصلی: اخذ گواهی عدم افراز قطعی از اداره ثبت

همانطور که ذکر شد، تا زمانی که گواهی عدم افراز قطعی از واحد ثبتی صادر نشده باشد، دادگاه به درخواست دستور فروش رسیدگی نخواهد کرد. این گواهی، نشان دهنده آن است که ملک از لحاظ فیزیکی قابلیت تقسیم ندارد و راه حل دیگری جز فروش کل ملک باقی نمی ماند.

دادگاه صالح برای طرح درخواست

دادگاه صالح برای رسیدگی به درخواست دستور فروش مال مشاع غیر منقول، دادگاه حقوقی محل وقوع ملک است. به عبارت دیگر، دادگاهی صلاحیت دارد که ملک مشاع در حوزه قضایی آن واقع شده باشد.

مدارک لازم جهت طرح درخواست دستور فروش

برای ثبت درخواست دستور فروش، مدارک زیر باید به صورت کامل و مصدق (کپی برابر اصل) ارائه شود:

• تصویر مصدق سند مالکیت رسمی ملک مشاع.
• گواهی عدم افراز قطعی صادره از اداره ثبت اسناد و املاک.
• تصویر کارت ملی و شناسنامه متقاضی (خواهان).

تنظیم دادخواست (درخواست) دستور فروش

هرچند از آن به عنوان «دادخواست» یاد می شود، اما با توجه به ماهیت «دستور» بودن آن، در واقع یک «درخواست» است که از طریق دفاتر خدمات الکترونیک قضایی ثبت و به دادگاه صالح ارسال می گردد. نکات مهم در تنظیم این درخواست:

• تشریح خواسته: خواسته باید به وضوح «تقاضای صدور دستور فروش مال مشاع غیر منقول» باشد.
• معرفی کامل طرفین: نام، نام خانوادگی، کد ملی و آدرس کامل تمامی شرکای ملک مشاع، باید به عنوان «خواندگان» در دادخواست قید شود. این امر بسیار مهم است و عدم قید نام تمامی شرکا می تواند منجر به رد درخواست شود.
• دلایل و منضمات: مدارک ذکر شده (سند مالکیت، گواهی عدم افراز) باید به عنوان دلایل و منضمات پیوست شود.

نمونه دادخواست مختصر:

خواهان: خانم/آقای [نام و نام خانوادگی]، کد ملی: [شماره ملی]، محل اقامت: [آدرس کامل]
خواندگان: خانم/آقای [نام و نام خانوادگی سایر شرکا]، کد ملی: [شماره ملی]، محل اقامت: [آدرس کامل] (به تعداد شرکا)
خواسته: تقاضای رسیدگی و صدور دستور فروش مال مشاع غیر منقول (پلاک ثبتی [شماره] فرعی از [شماره] اصلی، واقع در [آدرس کامل ملک]) به انضمام کلیه خسارات دادرسی و هزینه اجرا.
دلایل و منضمات: تصویر مصدق سند مالکیت، گواهی عدم افراز قطعی صادره از اداره ثبت [نام اداره ثبت] به شماره [شماره گواهی و تاریخ]

متن دادخواست: ریاست محترم دادگاه عمومی حقوقی [نام شهرستان] با سلام و احترام، اینجانب خواهان فوق الذکر به موجب سند مالکیت پیوست، مالک [میزان سهم] دانگ مشاع از شش دانگ پلاک ثبتی [شماره پلاک] فرعی از [شماره پلاک] اصلی بخش [شماره بخش] شهرستان [نام شهرستان] می باشم. نظر به اینکه ملک مذکور به موجب گواهی عدم افراز شماره [شماره گواهی] صادره از اداره ثبت اسناد و املاک [نام اداره ثبت] غیر قابل افراز تشخیص داده شده است و با خواندگان محترم در خصوص نحوه استفاده و یا فروش ملک به توافق نرسیده ایم، لذا مستند به ماده 4 قانون افراز و فروش املاک مشاع، تقاضای صدور دستور فروش مال مشاع غیر منقول مذکور و اقدام وفق مقررات اجرای احکام مدنی را از محضر عالی درخواست دارم.

گام سوم: صدور دستور فروش توسط دادگاه و مرحله اجرا

پس از ثبت درخواست، پرونده وارد مرحله رسیدگی در دادگاه و سپس اجرای عملیات فروش می شود.

روند رسیدگی دادگاه به درخواست

دادگاه، درخواست دستور فروش را در وقت فوق العاده مورد بررسی قرار می دهد. این به معنای عدم نیاز به تعیین وقت رسیدگی حضوری و دعوت طرفین است. قاضی صرفاً با بررسی مدارک و مستندات ارائه شده، در صورت احراز شرایط قانونی (به ویژه وجود گواهی عدم افراز قطعی)، «دستور فروش» را صادر می کند. تأکید مجدد می شود که این تصمیم، «دستور» است و نه «حکم» قضایی.

ارجاع به واحد اجرای احکام دادگستری

پس از صدور دستور فروش، پرونده به واحد اجرای احکام دادگستری ارجاع می شود. در این مرحله، یک پرونده اجرایی تشکیل شده و تمامی مراحل بعدی فروش، تحت نظارت و مدیریت این واحد انجام خواهد شد.

ارزیابی و قیمت گذاری ملک توسط کارشناس رسمی

یکی از مراحل حیاتی در فرآیند اجرا، تعیین ارزش واقعی ملک است:

• تعیین کارشناس: مدیر اجرا، یک کارشناس رسمی دادگستری (معمولاً در رشته امور ثبتی یا راه و ساختمان) را به قید قرعه جهت ارزیابی ملک تعیین می کند.
• بازدید و تعیین قیمت پایه: کارشناس با بازدید از ملک، تمامی عوامل مؤثر بر ارزش آن (مانند موقعیت، مساحت، کاربری، سن بنا، وضعیت ظاهری و…) را بررسی کرده و «قیمت پایه مزایده» را تعیین و گزارش خود را به اجرای احکام ارائه می دهد.
• ابلاغ نظریه کارشناس: نظریه کارشناس به تمامی مالکین ابلاغ می شود.
• حق اعتراض به قیمت گذاری: مالکین می توانند ظرف مدت سه روز از تاریخ ابلاغ نظریه کارشناس، نسبت به قیمت تعیین شده اعتراض کنند. در صورت اعتراض موجه، پرونده برای بررسی مجدد به هیئت کارشناسی سه نفره ارجاع داده خواهد شد و نظر این هیئت قطعی و لازم الاجرا خواهد بود.

برگزاری مزایده عمومی

پس از نهایی شدن قیمت پایه، نوبت به فروش ملک از طریق مزایده عمومی می رسد:

• نشر آگهی مزایده: واحد اجرای احکام، آگهی مزایده را در یکی از روزنامه های کثیرالانتشار یا محلی منتشر می کند. این آگهی باید شامل مشخصات کامل ملک، قیمت پایه، زمان و مکان دقیق برگزاری مزایده باشد.
• شرایط شرکت در مزایده: متقاضیان شرکت در مزایده معمولاً باید درصدی از قیمت پایه (مثلاً ۱۰ درصد) را به عنوان ودیعه یا تضمین شرکت در مزایده به حساب دادگستری واریز کنند.
• نحوه برگزاری: مزایده در تاریخ و ساعت مقرر برگزار می شود و ملک به بالاترین پیشنهاددهنده ای که پیشنهادش کمتر از قیمت پایه نباشد، فروخته خواهد شد.
• امکان شرکت مالکین مشاع: نکته مهم: مالکین مشاع نیز حق شرکت در مزایده و خرید کل ملک یا سهم سایر شرکا را دارند.
• تکرار مزایده: در صورتی که در مرحله اول مزایده، خریداری با قیمت مناسب پیدا نشود یا پیشنهاددهنده ای وجود نداشته باشد، مزایده با شرایط جدید (مثلاً کاهش درصدی از قیمت پایه) تکرار خواهد شد.

تقسیم عواید حاصل از فروش

پس از فروش ملک در مزایده، مراحل نهایی تقسیم وجوه انجام می گیرد:

• کسر هزینه های قانونی و اجرایی: ابتدا هزینه های قانونی و اجرایی (مانند نیم عشر دولتی که ۵ درصد از مبلغ فروش است، هزینه های کارشناسی، هزینه های آگهی مزایده و…) از کل مبلغ فروش کسر می شود.
• تقسیم خالص وجوه: باقی مانده وجوه حاصل از فروش، به نسبت سهم هر یک از مالکین مشاع (بر اساس مندرجات اسناد مالکیت رسمی)، بین آن ها تقسیم و پرداخت می گردد.
• املاک موروثی: در مورد املاک موروثی، برای تقسیم عواید، ارائه گواهی انحصار وراثت و تعیین سهم الارث هر یک از وراث، الزامی است.

نکات حقوقی کلیدی و چالش های خاص

فرآیند دستور فروش مال مشاع، علاوه بر مراحل مشخص، دارای نکات حقوقی ظریف و چالش های خاصی است که آگاهی از آن ها می تواند از بروز مشکلات پیش بینی نشده جلوگیری کند.

ابهامات و نکات مهم حقوقی پیرامون دستور فروش مال مشاع

آیا دستور فروش قابل اعتراض است؟

همانطور که قبلاً اشاره شد، ماهیت «دستور فروش» با «حکم قضایی» تفاوت دارد. به همین دلیل، دستور فروش صادره از دادگاه، «غیرقابل تجدیدنظرخواهی» یا «غیرقابل فرجام خواهی» است. این بدان معناست که مالکین نمی توانند مانند یک حکم عادی، نسبت به آن در مراجع قضایی بالاتر اعتراض کنند.

تنها راهکار باقی مانده در صورت وجود اشتباه محرز از سوی دادگاه صادرکننده دستور (مثلاً صدور دستور فروش برای ملکی که دارای سابقه ثبتی نیست یا گواهی عدم افراز قطعی ندارد)، این است که از خود دادگاه صادرکننده درخواست «عدول از اشتباه محرز» را مطرح کنند. این درخواست به منزله اعتراض رسمی نیست و بستگی به تشخیص قاضی صادرکننده دستور دارد.

مدت زمان تقریبی فرآیند دستور فروش

مدت زمان لازم برای تکمیل فرآیند دستور فروش مال مشاع غیر منقول، بسته به عوامل مختلفی متغیر است. این زمان می تواند از ۲ تا ۶ ماه و حتی بیشتر به طول بینجامد. عوامل مؤثر بر طولانی شدن فرآیند عبارتند از:

• تعداد شرکا و میزان همکاری یا عدم همکاری آن ها.
• اعتراض به نظریه کارشناس و ارجاع پرونده به هیئت کارشناسی.
• حجم کاری و شلوغی دادگاه و واحد اجرای احکام.
• مشکلات احتمالی در آگهی مزایده یا عدم وجود خریدار در مرحله اول مزایده.

لذا بازه های زمانی ذکر شده، تنها یک تخمین و برای اطلاع رسانی اولیه است.

هزینه های دستور فروش مال مشاع

فرآیند دستور فروش شامل هزینه های مختلفی است که آگاهی از آن ها پیش از آغاز فرآیند، اهمیت زیادی دارد:

• هزینه دادرسی: از آنجایی که درخواست دستور فروش، یک دعوای «غیرمالی» محسوب می شود (زیرا هدف، صرفاً فروش ملک و نه مطالبه وجه است)، هزینه دادرسی آن بسیار کمتر از دعاوی مالی است و بر اساس تعرفه خدمات قضایی محاسبه می شود.
• هزینه کارشناسی: این هزینه بر اساس تعرفه کانون کارشناسان رسمی دادگستری تعیین می شود و متناسب با ارزش ملک است. این هزینه معمولاً در ابتدا توسط متقاضی پرداخت می شود و در نهایت از محل فروش ملک قابل جبران است.
• هزینه مزایده (نیم عشر اجرایی): پس از فروش ملک در مزایده، ۵ درصد از مبلغ فروش به عنوان «نیم عشر اجرایی» به دولت تعلق می گیرد و از کل مبلغ واریزی کسر می شود. این هزینه در حقیقت پاداش دایره اجرا برای انجام عملیات اجرایی است.
• سایر هزینه ها:
  • حق الوکاله وکیل: در صورت استخدام وکیل، هزینه های مربوط به خدمات حقوقی او (بر اساس توافق با وکیل یا تعرفه قانونی).
  • هزینه های آگهی مزایده: هزینه انتشار آگهی در روزنامه های کثیرالانتشار.
  • مالیات نقل و انتقال ملک: پس از فروش و ثبت سند به نام خریدار جدید، مالیات مربوط به نقل و انتقال ملک باید پرداخت شود.

توجه داشته باشید که اگر به جای «دستور فروش»، «حکم فروش» (برای املاک غیر ثبتی) صادر شود، هزینه های دادرسی به دلیل ماهیت ترافعی بودن دعوا، متفاوت خواهد بود.

شرایط صدور دستور فروش و موانع آن

برای صدور دستور فروش، وجود شرایط خاصی لازم و عدم وجود برخی موارد، مانع از صدور آن می شود:

• شروط اصلی:
  • اخذ گواهی عدم افراز قطعی از اداره ثبت (برای املاک ثبتی).
  • ملک دارای سابقه ثبتی رسمی و جریان ثبتی خاتمه یافته باشد.
  • مالکیت متقاضی (خواهان) به صورت رسمی و با سند معتبر باشد.
  • نام تمامی شرکا به عنوان خوانده در درخواست قید شده باشد.
• موانع:
  • عدم دریافت گواهی عدم افراز یا قطعی نبودن آن.
  • ثبتی نبودن ملک یا عدم اتمام جریان ثبتی (که در این صورت حکم فروش صادر می شود).
  • عدم قید نام تمامی شرکا به عنوان خوانده در دادخواست.
  • در برخی موارد، توقیف یا رهن بودن سهم متقاضی ممکن است چالش ایجاد کند (البته با حفظ حقوق مرتهن یا توقیف کننده در بسیاری موارد امکان پذیر است).

وضعیت های خاص در دستور فروش مال مشاع غیر منقول

در برخی موارد، شرایط ویژه ای ممکن است در مورد ملک مشاع وجود داشته باشد که نحوه رسیدگی به دستور فروش را تحت تأثیر قرار دهد:

1. ملک مشاع در رهن یا توقیف:

   در صورتی که سهم یکی از شرکا در رهن بانک یا توقیف مراجع قضایی باشد، این سوال مطرح می شود که آیا دستور فروش امکان پذیر است یا خیر. نظریه مشورتی قوه قضاییه و رویه قضایی حاکی از آن است که صدور دستور فروش با حفظ حقوق مرتهن (بانک) یا توقیف کننده بلامانع است. به این معنا که ملک به فروش می رسد، اما از محل سهم مالک رهن گذارنده یا توقیف شده، ابتدا بدهی او پرداخت شده یا سهم او توقیف می ماند. با این حال، در عمل، توصیه می شود پیش از اقدام برای دستور فروش، بدهی مربوط به رهن تسویه و فک رهن صورت گیرد تا فرآیند ساده تر و سریع تر پیش برود، هرچند از لحاظ قانونی، با رعایت ماده ۵۵ قانون اجرای احکام مدنی امکان پذیر است.

2. وجود محجور یا غایب در میان شرکا:

   اگر یکی از مالکین مشاع، محجور (مانند صغیر یا مجنون) یا غایب مفقودالاثر باشد، صدور دستور فروش امکان پذیر است، اما با رعایت ملاحظات خاص. در مورد محجورین، قیم یا ولی قهری آن ها باید با رعایت غبطه و مصلحت محجور و با تأیید دادستان (در مورد قیم)، اقدام به درخواست دستور فروش کند. این امر به دلیل حمایت قانون از حقوق افراد فاقد اهلیت است.

3. ملک مشاع با حق سرقفلی:

   در صورتی که ملک مشاع تجاری باشد و مستأجری دارای حق سرقفلی یا حق کسب و پیشه باشد، دستور فروش فقط نسبت به «عین ملک» صادر می شود و حقوق سرقفلی مستأجر محفوظ باقی می ماند. به عبارت دیگر، خریدار جدید ملک، نمی تواند به حقوق مستأجر صاحب سرقفلی خدشه ای وارد کند. دادگاه باید این موضوع را صراحتاً در دستور فروش قید کند تا حقوق ثالث ذینفع تضمین شود.

4. فروش ملک مشاع بدون سند رسمی:

   اگر ملک مشاع فاقد سابقه ثبتی و سند رسمی باشد (صرفاً دارای سند عادی باشد) و شرکا برای فروش آن به توافق نرسند، در این حالت «دستور فروش» صادر نمی شود، بلکه باید «دعوای حکم فروش» مطرح شود. حکم فروش، ماهیت ترافعی دارد و مانند سایر احکام دادگاه، قابل تجدیدنظرخواهی و فرجام خواهی است، که این تفاوت مهمی با دستور فروش (که غیرقابل اعتراض است) محسوب می شود.

در شرایط خاص مانند رهن، توقیف، وجود محجور یا حق سرقفلی، دستور فروش با حفظ حقوق ذینفعان قابل اجرا است، اما برای املاک فاقد سند رسمی، حکم فروش صادر می شود.

مسئولیت تخلیه ملک پس از مزایده

یکی از نکاتی که برنده مزایده باید به آن توجه کند، مسئولیت تخلیه ملک است. دادگاه یا واحد اجرای احکام، وظیفه ای برای تخلیه ملک مشاع پس از فروش در مزایده ندارد. اگر ملک در تصرف یکی از شرکا یا شخص ثالثی باشد و پس از فروش حاضر به تخلیه نباشد، برنده مزایده باید خود به صورت مستقل، اقدام به طرح «دعوای تخلیه» در دادگاه صالح کند. این امر می تواند زمان و هزینه اضافی را در پی داشته باشد.

تفاوت دستور فروش ملک مشاع با فروش سهم از ملک مشاع

این دو مفهوم، اگرچه به نظر مشابه می رسند، اما تفاوت های اساسی دارند:

• فروش سهم مشاع: هر یک از شرکا حق دارد سهم مشاع خود را (مثلاً دو دانگ از شش دانگ) بدون نیاز به رضایت سایر شرکا به شخص دیگری بفروشد. در این حالت، خریدار سهم، شریک جدید مال مشاع می شود و وضعیت مالکیت مشاع ادامه پیدا می کند. این روش زمانی کاربرد دارد که یک شریک می خواهد از شراکت خارج شود، اما سایر شرکا تمایلی به خرید سهم او یا فروش کل ملک ندارند.
• دستور فروش ملک مشاع: همانطور که توضیح داده شد، این فرآیند برای فروش «کل ملک مشاع» به یک شخص ثالث و سپس تقسیم وجوه حاصل از آن میان شرکا به نسبت سهمشان است. این راهکار در مواقعی استفاده می شود که ملک قابلیت افراز ندارد یا شرکا بر سر تقسیم یا فروش کل ملک به توافق نمی رسند.

نقش حیاتی وکیل متخصص در فرآیند دستور فروش مال مشاع

با توجه به پیچیدگی های قانونی و مراحل متعدد اداری و قضایی دستور فروش مال مشاع، بهره مندی از خدمات یک وکیل متخصص و مجرب در این حوزه، نه تنها مفید بلکه اغلب ضروری است. وکیل می تواند نقش کلیدی در موفقیت آمیز و کم چالش طی شدن این فرآیند ایفا کند.

چرا به وکیل متخصص نیاز دارید؟

1. پیچیدگی های قانونی و اداری: قوانین مربوط به املاک مشاع و فرآیند افراز و دستور فروش دارای نکات حقوقی فراوانی است که برای افراد عادی دشوار و گیج کننده است. یک اشتباه کوچک می تواند منجر به اتلاف زمان، هزینه و حتی از دست رفتن حقوق شود.
2. جلوگیری از اشتباهات زمان بر و پرهزینه: وکیل با اشراف به قوانین و رویه های قضایی، از بروز اشتباهاتی که ممکن است فرآیند را طولانی یا پرهزینه کند، جلوگیری می نماید.
3. تسریع روند و دفاع از حقوق موکل: وکیل می تواند با پیگیری مستمر و صحیح مراحل، روند پرونده را تسریع بخشد و در تمامی مراحل، از منافع و حقوق قانونی موکل خود به بهترین نحو دفاع کند.

خدمات یک وکیل متخصص در دعاوی ملک مشاع

یک وکیل متخصص در حوزه املاک مشاع، طیف وسیعی از خدمات را به موکلین خود ارائه می دهد:

• مشاوره حقوقی تخصصی: ارائه اطلاعات دقیق و به روز در خصوص حقوق و تکالیف موکل، مراحل قانونی، هزینه ها و مدت زمان تقریبی فرآیند.
• پیگیری مراحل افراز و اخذ گواهی عدم افراز: وکیل می تواند تمامی مراحل اداری در اداره ثبت را از طرف موکل پیگیری کرده و گواهی عدم افراز را اخذ کند.
• تنظیم دقیق دادخواست (درخواست): نگارش صحیح و قانونی دادخواست دستور فروش با رعایت تمامی تشریفات و قید نام تمامی شرکا.
• نمایندگی در دادگاه و پیگیری اجرای دستور فروش: حضور در دادگاه و واحد اجرای احکام، پیگیری مراحل کارشناسی، مزایده و تقسیم وجوه.
• اعتراض به نظریه کارشناسی: در صورت لزوم، وکیل می تواند با ارائه مستندات قوی، به نظریه کارشناسی اعتراض کرده و درخواست ارجاع به هیئت کارشناسی را مطرح کند.
• حفظ حداکثری منافع موکل: وکیل تمام تلاش خود را برای حصول بهترین نتیجه و حفظ حداکثری حقوق و منافع مالی موکل در تمامی مراحل به کار می گیرد.

ویژگی های وکیل خبره در این حوزه

• تجربه و تخصص: دارای سابقه موفق در پرونده های دستور فروش و دعاوی ملکی.
• دانش به روز قوانین: اشراف کامل به آخرین قوانین، آیین نامه ها و رویه های قضایی مرتبط.
• صداقت و شفافیت: ارائه اطلاعات واقعی و پرهیز از اغراق، همچنین شفافیت در خصوص هزینه ها.
• مهارت در مذاکره: توانایی مدیریت تعارضات و مذاکره با سایر شرکا برای حل و فصل دوستانه.

سوالات متداول

آیا می توانم بدون رضایت همه مالکان، ملک مشاع غیر منقول را بفروشم؟

بله، در صورتی که ملک مشاع غیر قابل افراز باشد و شما گواهی عدم افراز از اداره ثبت را دریافت کرده باشید، می توانید با ارائه درخواست به دادگاه، دستور فروش کل ملک را حتی بدون رضایت سایر مالکان دریافت کنید.

مراحل قانونی فروش ملک مشاع غیر منقول چیست؟

مراحل اصلی شامل: ۱. درخواست افراز از اداره ثبت و دریافت گواهی عدم افراز، ۲. طرح درخواست دستور فروش به دادگاه حقوقی محل وقوع ملک، ۳. صدور دستور فروش توسط دادگاه، ۴. ارجاع به اجرای احکام، ۵. ارزیابی ملک توسط کارشناس رسمی، ۶. برگزاری مزایده عمومی، ۷. تقسیم عواید حاصل از فروش.

آیا دستور فروش مال مشاع غیر منقول قابل اعتراض است؟

خیر، دستور فروش یک دستور قضایی است و ماهیت حکم یا قرار را ندارد؛ بنابراین، قابلیت تجدیدنظرخواهی یا فرجام خواهی ندارد. فقط در صورت وجود اشتباه محرز از سوی دادگاه صادرکننده، می توان درخواست عدول از آن را مطرح کرد.

مدت زمان تقریبی برای صدور و اجرای دستور فروش چقدر است؟

مدت زمان این فرآیند متغیر است و معمولاً بین ۲ تا ۶ ماه به طول می انجامد. عواملی مانند شلوغی دادگاه، تعداد شرکا و اعتراضات احتمالی می تواند این زمان را تغییر دهد.

هزینه های اصلی دستور فروش مال مشاع غیر منقول شامل چه مواردی است؟

هزینه ها شامل: هزینه دادرسی (غیرمالی)، هزینه کارشناسی، نیم عشر اجرایی (۵ درصد از مبلغ فروش پس از مزایده)، وکیل (در صورت اخذ)، هزینه های آگهی مزایده و مالیات نقل و انتقال ملک.

اگر ملک مشاع غیر منقول در رهن بانک باشد، آیا می توان دستور فروش آن را گرفت؟

بله، صدور دستور فروش برای ملک در رهن با حفظ حقوق مرتهن (بانک) امکان پذیر است. اما در عمل، تسویه وام و فک رهن پیش از اقدام، فرآیند را ساده تر می کند.

آیا می توان به قیمت گذاری کارشناس رسمی دادگستری اعتراض کرد؟

بله، مالکین می توانند ظرف سه روز از تاریخ ابلاغ نظریه کارشناس، به قیمت گذاری اعتراض کنند. در این صورت، پرونده به هیئت کارشناسی سه نفره ارجاع داده می شود.

مالکان اصلی ملک مشاع آیا می توانند در مزایده شرکت کنند؟

بله، تمامی مالکین مشاع حق شرکت در مزایده عمومی را دارند و می توانند سهم سایر شرکا را خریداری کنند.

چه مدارکی برای درخواست دستور فروش لازم است؟

مدارک اصلی شامل: تصویر مصدق سند مالکیت، گواهی عدم افراز قطعی از اداره ثبت، و تصویر کارت ملی متقاضی.

تفاوت دستور فروش و حکم فروش در چیست؟

دستور فروش برای املاک دارای سند رسمی و غیر قابل افراز صادر می شود و غیرقابل اعتراض است. اما حکم فروش برای املاک فاقد سند رسمی و غیر قابل افراز صادر می شود و ماهیت ترافعی داشته و قابل اعتراض است.

دادگاه در چه صورتی دستور فروش ملک مشاع را صادر می کند؟

دادگاه زمانی دستور فروش را صادر می کند که ملک دارای سابقه ثبتی بوده، گواهی عدم افراز قطعی از اداره ثبت دریافت شده باشد، و متقاضی نیز مالک رسمی سهم مشاع باشد.

آیا برای افراز ملک مشاع غیر منقول حتماً باید به اداره ثبت مراجعه کرد؟

برای املاک دارای سابقه ثبتی و جریان ثبتی خاتمه یافته، بله، باید ابتدا به اداره ثبت مراجعه کرد. برای املاک فاقد سابقه ثبتی، درخواست تقسیم یا فروش مستقیماً در دادگاه مطرح می شود.

وظیفه تخلیه ملک پس از مزایده بر عهده کیست؟

دادگاه وظیفه ای برای تخلیه ملک ندارد. برنده مزایده باید در صورت نیاز، خود اقدام به طرح دعوای تخلیه کند.

اگر یکی از مالکان محجور باشد، آیا دستور فروش امکان پذیر است؟

بله، با رعایت غبطه و مصلحت محجور و موافقت دادستان (در مورد قیم)، دستور فروش امکان پذیر است.

نتیجه گیری

دستور فروش مال مشاع غیر منقول، راهکاری قانونی و مؤثر برای حل اختلافات مربوط به مالکیت های مشترک است که امکان تقسیم فیزیکی آن ها وجود ندارد. این فرآیند، اگرچه پیچیدگی های حقوقی و اداری خاص خود را دارد، اما با آگاهی کامل از مراحل، مستندات لازم، و نکات کلیدی، می توان آن را با موفقیت و کمترین چالش به انجام رساند. درک تفاوت های ماهوی دستور فروش با حکم فروش و دعوای تقسیم، نقش گواهی عدم افراز، و آگاهی از حقوق و تکالیف در هر مرحله، از اهمیت حیاتی برخوردار است. برای تضمین حفظ حقوق و منافع شما و پیشبرد صحیح و سریع این فرآیند،