نمونه دادخواست تخلیه سرقفلی به علت تعدی و تفریط

دادخواست تخلیه سرقفلی به علت تعدی و تفریط، ابزاری قانونی است که به موجر امکان می دهد در صورت سوءاستفاده یا بی مبالاتی مستاجر از ملک تجاری، برای بازپس گیری ملک اقدام کند. این دادخواست مستلزم ارائه مستندات دقیق و اثبات تخلفات مستاجر است.

حق سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت، از مفاهیم کلیدی و مهم در نظام حقوقی ایران به شمار می روند که با اجاره اماکن تجاری گره خورده اند. این حقوق، به مستاجر امکان ادامه فعالیت در محل کسب و کار را تحت شرایط قانونی خاص می دهند و در بسیاری موارد، ارزش مالی قابل توجهی پیدا می کنند. اما این حقوق مطلق نیستند و مستاجر در قبال آن، تکالیف و مسئولیت هایی نیز دارد. در صورت عدم رعایت این تکالیف و تخطی از حدود مشخص شده در قرارداد یا قانون، حق موجر برای طرح دعوای تخلیه ملک تجاری و سلب حق سرقفلی مستاجر ایجاد می شود. یکی از مهم ترین دلایل قانونی برای طرح چنین دعوایی، «تعدی و تفریط» مستاجر در استفاده از عین مستاجره است.

تعدی و تفریط نه تنها می تواند به ملک آسیب برساند، بلکه به اصل کسب و کار نیز لطمه وارد می کند و نظم حقوقی را بر هم می زند. از این رو، آگاهی از ابعاد حقوقی این موضوع، هم برای موجرین (مالکین) و هم برای مستاجرین اماکن تجاری، از اهمیت بالایی برخوردار است. موجرین باید بدانند که در چه شرایطی می توانند دعوای تخلیه را طرح کنند و چگونه تخلف مستاجر را اثبات نمایند، در مقابل، مستاجرین نیز باید از حدود اختیارات و مسئولیت های خود آگاه باشند تا ناخواسته مرتکب تخلفاتی نشوند که منجر به از دست دادن حق سرقفلی و کسب و پیشه آن ها شود.

هدف از این مقاله، ارائه یک راهنمای جامع و کاربردی در خصوص دادخواست تخلیه سرقفلی به دلیل تعدی و تفریط است. در این مسیر، مفاهیم حقوقی تعدی و تفریط را به دقت تعریف کرده، مصادیق عملی آن ها را تشریح نموده و به مبانی قانونی این دعوا خواهیم پرداخت. همچنین، مراحل گام به گام طرح دادخواست، مدارک لازم و هزینه های مرتبط را به تفصیل بیان خواهیم کرد و در نهایت، یک نمونه کامل و قابل ویرایش از دادخواست تخلیه سرقفلی به علت تعدی و تفریط را جهت استفاده کاربران ارائه خواهیم داد تا بتوانند با آگاهی کامل از حقوق و تکالیف خود، اقدام به تنظیم و پیگیری قانونی این نوع دعاوی نمایند یا از بروز آن جلوگیری کنند.

تعدی و تفریط در قانون: تعریف حقوقی و تفاوت ها

مفهوم تعدی و تفریط، ریشه در قانون مدنی جمهوری اسلامی ایران دارد و در رابطه با مسئولیت نگهداری از اموال و اجرای تعهدات قراردادی مطرح می شود. شناخت دقیق این دو مفهوم و تفاوت های ظریف میان آن ها، برای درک مبنای قانونی دعوای تخلیه سرقفلی به علت تعدی و تفریط ضروری است.

مفهوم تعدی

ماده ۹۵۱ قانون مدنی جمهوری اسلامی ایران، «تعدی» را اینگونه تعریف می کند: «تعدی، تجاوز نمودن از حدود اذن یا متعارف است نسبت به مال یا حق دیگری.» به بیان ساده تر، تعدی زمانی رخ می دهد که مستاجر، عملی را انجام دهد که مجاز به انجام آن نبوده است؛ خواه این عدم اجازه به صریح در قرارداد ذکر شده باشد و خواه از عرف و رویه معمول مستفاد گردد. در واقع، تعدی شامل هرگونه تصرف یا استفاده ای است که خارج از حدود توافق شده یا عرف رایج باشد و به ضرر مالک یا ملک تمام شود.

مصادیق عملی تعدی در اماکن سرقفلی شامل موارد متعددی می شود که برخی از رایج ترین آن ها عبارتند از:

• تغییر کاربری بدون اذن موجر: اگر در قرارداد اجاره، شغل مستاجر مشخص شده باشد (مثلاً مغازه کفش فروشی) و مستاجر بدون کسب اجازه کتبی از موجر، اقدام به تغییر شغل (مثلاً تبدیل آن به رستوران یا کافی شاپ) نماید، مرتکب تعدی شده است. این تغییر کاربری می تواند منجر به افزایش فرسودگی ملک یا تغییرات ساختاری ناخواسته شود.
• تخریب بنای ملک: هرگونه اقدام مستاجر که منجر به تخریب کلی یا جزئی ملک، دیوارها، سقف، کف پوش ها، یا هر جزء دیگری از ساختمان بدون اجازه موجر شود، تعدی محسوب می شود. حتی اگر این تخریب به منظور بازسازی باشد، در صورت عدم کسب اجازه، تخلف است.
• احداث بنای جدید یا تغییرات اساسی در سازه: ساخت و ساز اضافی، افزودن طبقه، تغییر در دیوارهای حائل یا باربر، ایجاد بالکن، یا هرگونه تغییر اساسی که به سازه اصلی ملک مرتبط باشد، بدون موافقت موجر، مصداق بارز تعدی است.
• واگذاری غیرمجاز قسمتی از ملک به شخص ثالث: در صورتی که مستاجر کل یا قسمتی از ملک را بدون رضایت و اذن کتبی موجر به دیگری اجاره دهد یا واگذار کند، حتی اگر حق انتقال منافع را به صورت کلی داشته باشد، این عمل تعدی محسوب می شود. این موضوع به ویژه در مورد حق سرقفلی بسیار مهم است، زیرا انتقال غیرمجاز می تواند به حقوق موجر آسیب بزند.
• تغییر شغل: همانطور که ذکر شد، تغییر نوع کسب و کار از آنچه در قرارداد ذکر شده است، بدون موافقت موجر، تعدی است. این مورد به خصوص در قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶ به صراحت به عنوان یکی از موجبات تخلیه ذکر شده است.

مفهوم تفریط

«تفریط» نیز بر اساس ماده ۹۵۲ قانون مدنی، به معنی «ترک عملی است که برای حفظ مال غیر لازم است.» به عبارت دیگر، تفریط زمانی رخ می دهد که مستاجر، وظیفه ای را که برای حفظ و نگهداری از ملک بر عهده او بوده است، انجام ندهد و این عدم انجام وظیفه منجر به ورود خسارت به ملک شود. این وظایف می تواند شامل مراقبت های معمول، تعمیرات جزئی یا حتی جلوگیری از ورود آسیب های قابل پیش بینی باشد.

مصادیق عملی تفریط در اماکن سرقفلی نیز متعدد هستند و می توان به موارد زیر اشاره کرد:

• عدم نگهداری و تعمیرات لازم: اگر مستاجر مسئول نگهداری از تاسیسات داخلی ملک (مانند لوله کشی، سیستم گرمایش و سرمایش، روشنایی) باشد و به دلیل بی توجهی یا عدم انجام تعمیرات جزئی، این تاسیسات آسیب ببینند و به ملک خسارت وارد شود، تفریط رخ داده است. این شامل مواردی می شود که عدم اقدام مستاجر منجر به فرسایش زودهنگام یا خرابی می شود.
• رها کردن ملک و متروکه شدن آن: اگر مستاجر ملک تجاری را برای مدت طولانی رها کند و هیچ فعالیت کسبی در آن صورت نگیرد، به طوری که ملک به حالت متروکه درآید، این عمل می تواند مصداق تفریط باشد. رها کردن ملک نه تنها موجب فرسودگی آن می شود، بلکه ممکن است آن را در معرض خطراتی نظیر سرقت یا آسیب های محیطی قرار دهد.
• عدم پرداخت قبوض و هزینه های مربوط به ملک: در صورتی که پرداخت قبوض آب، برق، گاز و تلفن یا هزینه های مشترک ساختمان بر عهده مستاجر باشد و او از پرداخت آن ها خودداری کند، این می تواند به قطع خدمات و در نتیجه آسیب به تاسیسات و یا ایجاد بدهی برای ملک منجر شود که خود مصداق تفریط است.
• عدم حفظ تاسیسات و تجهیزات ملک: اگر مستاجر در حفظ و نگهداری از تجهیزات و لوازم نصب شده در ملک (مانند درب و پنجره، قفل، سیستم های امنیتی) کوتاهی کند و این امر منجر به آسیب یا سرقت آن ها شود، تفریط کرده است.
• عدم توجه به شرایط محیطی: اگر ملک در معرض رطوبت، نور شدید آفتاب یا سایر عوامل محیطی قرار گیرد و مستاجر اقدامات لازم برای محافظت از آن را (مانند بستن پنجره ها در بارندگی، استفاده از پرده) انجام ندهد، این نیز می تواند تفریط محسوب شود.

تفاوت تعدی و تفریط

تفاوت اصلی بین تعدی و تفریط در نوع عمل انجام شده یا ترک شده نهفته است. تعدی، یک «عمل ایجابی» و «غیرمجاز» است؛ یعنی مستاجر کاری را انجام می دهد که نباید انجام می داد. برای مثال، تخریب دیوار یا تغییر کاربری. در مقابل، تفریط، یک «عمل سلبی» و «ترک فعل» است؛ یعنی مستاجر کاری را که «باید انجام می داد» و برای حفظ مال لازم بوده است، انجام نمی دهد. به عنوان مثال، عدم تعمیر سقف یا رها کردن ملک.

در هر دو حالت، نتیجه نهایی ورود خسارت به مال موجر است، اما از نظر حقوقی و نحوه اثبات در دادگاه، تمایز این دو مفهوم اهمیت دارد. برای مثال، اثبات تعدی ممکن است با ارائه تصاویر تغییرات انجام شده آسان تر باشد، در حالی که اثبات تفریط ممکن است نیاز به گزارش کارشناسی دقیق تر برای نشان دادن کوتاهی در نگهداری داشته باشد.

مبانی قانونی تخلیه سرقفلی به دلیل تعدی و تفریط

تخلیه ملک تجاری با حق سرقفلی به دلیل تعدی و تفریط، یکی از مهم ترین و در عین حال پیچیده ترین دعاوی حقوقی است که مستلزم شناخت دقیق قوانین و مقررات مربوطه است. پایه و اساس این دعوا، عمدتاً بر «قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۱۳۵۶» استوار است، اما مواد دیگری از قانون مدنی و قانون آیین دادرسی مدنی نیز در این زمینه نقش دارند.

بند ۸ ماده ۱۴ قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶

این بند قانونی، مهم ترین مستند برای طرح دعوای تخلیه به دلیل تعدی و تفریط در اماکن مشمول قانون سال ۱۳۵۶ است. بند ۸ ماده ۱۴ قانون مذکور بیان می دارد: «در صورتی که مستاجر در مورد اجاره تعدی یا تفریط کرده باشد.» در چنین شرایطی، موجر می تواند حسب مورد، از دادگاه تقاضای صدور حکم فسخ اجاره یا تخلیه را درخواست کند. دادگاه ضمن حکم فسخ اجاره، دستور تخلیه مورد اجاره را صادر می نماید و این حکم علیه مستاجر یا متصرف اجرا و محل تخلیه خواهد شد.

شرح کامل و تفسیر این بند قانونی و نحوه استناد به آن:

قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶، اماکن تجاری را از حمایت های خاصی برخوردار کرده و به مستاجر حق «کسب و پیشه و تجارت» اعطا می کند. این حق به مستاجر اجازه می دهد تا پس از انقضای مدت اجاره نیز در محل باقی بماند، مگر اینکه موجر دلایل قانونی مشخصی برای تخلیه داشته باشد. تعدی و تفریط یکی از همین دلایل قانونی است. در صورت اثبات تعدی یا تفریط، مستاجر حق کسب و پیشه خود را از دست می دهد و ملک بدون پرداخت سرقفلی یا حق کسب و پیشه به موجر بازگردانده می شود، مشروط بر اینکه سرقفلی از ابتدا پرداخت نشده باشد یا تخلف مستاجر به حدی باشد که منجر به سقوط این حق گردد. اگر مستاجر در ابتدای اجاره، مبلغی تحت عنوان سرقفلی به موجر پرداخت کرده باشد، با احراز تعدی و تفریط، موجر علاوه بر تخلیه ملک، می تواند از پرداخت سرقفلی به مستاجر خودداری کند یا تنها پس از کسر خسارات وارده، باقی مانده را پرداخت کند. این امر به دلیل این است که حق کسب و پیشه با تخلف مستاجر ساقط می شود، اما اصل مبلغ سرقفلی که در ابتدای قرارداد پرداخت شده، بسته به شرایط و میزان خسارت وارد شده، ممکن است به طور کامل یا جزئی مسترد شود یا به جبران خسارت موجر اختصاص یابد.

برای استناد به این بند، موجر باید بتواند به طور مستدل و مستند در دادگاه ثابت کند که مستاجر مرتکب یکی از مصادیق تعدی یا تفریط شده است. این اثبات شامل ارائه مدارک، شهادت شهود، گزارش کارشناسی رسمی دادگستری و سایر دلایل اثباتی است. مهم است که تخلف مستاجر به وضوح و با جزئیات در دادخواست شرح داده شود.

استناد به سایر مواد قانونی مرتبط

علاوه بر بند ۸ ماده ۱۴ قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۵۶، برخی مواد از قانون مدنی نیز می توانند در این دعاوی مورد استناد قرار گیرند:

• ماده ۴۹۲ قانون مدنی: این ماده بیان می دارد: «اگر مستاجر عین مستاجره را برخلاف اوصافی که در اجاره نامه قید شده یا بر خلاف آن اوصافی که با آن مستاجر شده است، استفاده کند، موجر حق فسخ اجاره را دارد.» این ماده در مواردی که تعدی مستاجر به صورت تغییر کاربری یا استفاده ای غیرمتعارف از ملک باشد، می تواند مورد استناد قرار گیرد و مبنای قانونی محکمی برای فسخ اجاره فراهم آورد.
• ماده ۱۴۱ قانون آیین دادرسی مدنی: این ماده در خصوص «دعوای متقابل» است. اگر مستاجر دعوایی (مثلاً دعوای تجویز انتقال منافع به غیر) علیه موجر مطرح کند، موجر می تواند دعوای متقابل تخلیه به دلیل تعدی و تفریط را مطرح نماید. دعوای متقابل باید با دعوای اصلی ناشی از یک منشاء بوده یا ارتباط کامل داشته باشد و هر دو دعوا تواماً رسیدگی می شوند. این ماده به موجر این امکان را می دهد که در برابر دعوای مستاجر، حقوق خود را مطالبه کند.

آرای وحدت رویه و دکترین حقوقی

آرای وحدت رویه دیوان عالی کشور و نظرات حقوقدانان برجسته (دکترین حقوقی) نقش مهمی در تبیین و تفسیر قوانین دارند و می توانند راهگشای قضات در صدور احکام باشند. این آرا به استانداردسازی رویه قضایی و جلوگیری از تشتت آرا کمک می کنند.

به عنوان مثال، در برخی آرای قضایی و دکترین حقوقی، تاکید شده است که «حق کسب و پیشه و تجارت مختص محلی است که در آن فعالیت کسبی انجام شود، و مستاجر مرتکب تخلف نیز نگردد. لذا در صورت تعطیل بودن مورد اجاره یا تخلف مستاجر، حق مزبور ساقط می گردد. اما اگر مستاجر وجهی بابت سرقفلی پرداخت کرده باشد، این حق حتی با احراز تخلف مستاجر، به قوت خود باقی است.» (برگرفته از رای صادره از شعبه ۱ دادگاه تجدیدنظر استان تهران به شماره رای نهایی ۹۲۰۹۹۷۰۲۲۰۱۰۰۱۶۲۶ مورخ ۱۳۹۲/۱۱/۲۳ که در رقبا نیز به آن اشاره شده بود). این رای نشان می دهد که حتی با وجود تعدی و تفریط، اگر مبلغی به عنوان سرقفلی پرداخت شده باشد، وضعیت آن با حق کسب و پیشه متفاوت است و باید به آن توجه شود.

استناد به این آرا و نظرات می تواند در تقویت استدلالات موجر یا مستاجر در دادگاه بسیار موثر باشد. در واقع، دکترین حقوقی و رویه قضایی، به تفسیر و تطبیق قوانین خشک و ثابت با واقعیت های متغیر جامعه کمک می کنند و به قاضی در اتخاذ تصمیم عادلانه یاری می رسانند. وکلای متخصص دعاوی سرقفلی، با اشراف بر این مبانی حقوقی، می توانند بهترین راهکار را برای موکلین خود ارائه دهند.

مراحل گام به گام طرح دادخواست تخلیه سرقفلی به علت تعدی و تفریط

طرح دعوای تخلیه سرقفلی به دلیل تعدی و تفریط، یک فرآیند حقوقی مرحله ای است که نیازمند دقت، جمع آوری مستندات و رعایت تشریفات قانونی است. بی توجهی به هر یک از این مراحل می تواند منجر به اطاله دادرسی یا حتی رد دعوا شود.

اقدام پیش از دادخواست (جمع آوری مستندات)

موفقیت در دعوای تخلیه سرقفلی به علت تعدی و تفریط، به شدت به قدرت اثبات تخلف مستاجر بستگی دارد. لذا، قبل از هرگونه اقدام قضایی، جمع آوری مستندات قوی و محکم، حیاتی است.

• ارسال اظهارنامه رسمی به مستاجر: ارسال اظهارنامه یک گام مهم و ضروری است. این اقدام نه تنها به مستاجر اخطار می دهد که از تخلف او مطلع هستید، بلکه فرصتی برای او فراهم می کند تا تخلف را اصلاح کند. در صورت عدم اصلاح، اظهارنامه به عنوان یک مدرک رسمی دال بر آگاهی مستاجر از تخلف و بی توجهی او به اخطار موجر، در دادگاه قابل استناد خواهد بود. متن اظهارنامه باید شامل شرح دقیق تخلف (تعدی یا تفریط)، زمان وقوع آن، مواد قانونی مورد استناد و مهلت مشخص برای رفع تخلف باشد.
• درخواست کارشناسی رسمی دادگستری برای ارزیابی تعدی/تفریط و خسارات: گزارش کارشناس رسمی دادگستری، یکی از معتبرترین دلایل اثبات تخلف و میزان خسارات وارده است. موجر می تواند قبل از طرح دادخواست، از طریق شورای حل اختلاف یا درخواست مستقل از دادگستری، تقاضای اعزام کارشناس رسمی کند تا وضعیت ملک و تخلفات مستاجر را بررسی و گزارش رسمی تهیه کند. این گزارش باید شامل توصیف دقیق وضعیت ملک، نوع و میزان تعدی یا تفریط، علل بروز خسارات و برآورد میزان آن باشد.
• جمع آوری مدارک و مستندات دیگر:
  • تصاویر و فیلم: تهیه عکس ها و فیلم های تاریخ دار و واضح از وضعیت ملک قبل و بعد از وقوع تخلف، یا از خود عملیات تعدی و تفریط (در صورت امکان)، از جمله مهم ترین مدارک اثباتی است.
  • شهادت شهود: در صورت وجود شاهدانی (همسایگان، کسبه اطراف، کارگران) که از وقوع تخلف اطلاع دارند، می توان از شهادت کتبی یا شفاهی آن ها استفاده کرد.
  • گزارش مقامات ذیصلاح: در برخی موارد، مانند تغییر کاربری بدون مجوز، می توان از گزارش اداره شهرداری، اداره اماکن یا سایر مراجع ذیصلاح استفاده کرد.
  • مکاتبات و ایمیل ها: هرگونه مکاتبه با مستاجر در خصوص تخلفات، می تواند به عنوان مدرک مورد استفاده قرار گیرد.

تنظیم دادخواست

پس از جمع آوری مستندات، مرحله تنظیم دادخواست فرا می رسد. دادخواست باید دقیق، کامل و بر اساس فرمت های قانونی تهیه شود.

• نکات کلیدی در نگارش دقیق خواسته، دلایل و منضمات:
  • خواسته: خواسته باید به وضوح و صراحت بیان شود. مثال: «تقاضای صدور حکم تخلیه عین مستاجره (محل تجاری با پلاک ثبتی […] واقع در […]) به دلیل تعدی و تفریط مستاجر، به انضمام کلیه خسارات دادرسی (شامل هزینه دادرسی، حق الوکاله وکیل، هزینه کارشناسی و…).»
  • دلایل و منضمات: تمامی مدارک جمع آوری شده باید به عنوان منضمات دادخواست لیست و ضمیمه شوند (کپی مصدق سند مالکیت، قرارداد اجاره، گزارش کارشناسی، اظهارنامه، تصاویر و…).
  • شرح دادخواست: این بخش باید به صورت روایی و مستدل، شرح وقایع، نوع تخلف (تعدی/تفریط)، زمان و مکان وقوع آن، و ارتباط آن با مواد قانونی مورد استناد را توضیح دهد. از زیاده گویی پرهیز کنید و تنها به حقایق و دلایل اثباتی بپردازید.
• اهمیت ذکر دقیق مشخصات خواهان، خوانده و وکیل (در صورت وجود): اطلاعات هویتی و آدرس تمامی طرفین دعوا باید به دقت و بر اساس مدارک شناسایی رسمی درج شود. هرگونه نقص یا اشتباه در این بخش می تواند منجر به رد دادخواست یا تاخیر در روند رسیدگی شود.

ثبت و پیگیری قضایی

با آماده شدن دادخواست و مدارک، باید آن را به مراجع قضایی ارائه داد.

• مراجعه به دفاتر خدمات الکترونیک قضایی و ثبت دادخواست: امروزه تمامی دادخواست ها باید از طریق دفاتر خدمات الکترونیک قضایی ثبت و به دادگاه صالح ارسال شوند. پس از ثبت، شماره پرونده و کد رهگیری به شما داده خواهد شد.
• مراحل دادرسی:
  • جلسات رسیدگی: دادگاه پس از بررسی دادخواست، طرفین را به جلسه رسیدگی دعوت می کند. در این جلسات، طرفین می توانند دلایل و مستندات خود را ارائه و از خود دفاع کنند.
  • کارشناسی مجدد: در صورت لزوم و تشخیص دادگاه، ممکن است کارشناسی رسمی دادگستری مجدداً برای بررسی وضعیت ملک اعزام شود. طرفین حق اعتراض به نظریه کارشناس را دارند.
  • صدور حکم بدوی و تجدیدنظر: پس از اتمام دادرسی، دادگاه بدوی حکم خود را صادر می کند. طرفین می توانند ظرف مهلت مقرر (معمولاً ۲۰ روز برای اشخاص مقیم ایران) نسبت به حکم صادره اعتراض و درخواست تجدیدنظرخواهی نمایند. پرونده در دادگاه تجدیدنظر استان مجدداً مورد بررسی قرار می گیرد.

اجرای حکم تخلیه

پس از قطعیت حکم تخلیه (یعنی عدم اعتراض به آن در مهلت قانونی یا تایید آن در مرحله تجدیدنظر)، مرحله اجرای حکم آغاز می شود.

• فرآیند درخواست اجراییه: موجر باید با مراجعه به دادگاه صادرکننده رای بدوی، تقاضای صدور «اجرائیه» کند. اجرائیه سندی است که به واحد اجرای احکام اجازه می دهد تا حکم دادگاه را به مرحله عمل برساند.
• اجرای حکم توسط واحد اجرای احکام: پس از صدور اجراییه، پرونده به واحد اجرای احکام ارسال می شود. این واحد، مستاجر را از صدور اجراییه مطلع کرده و به او مهلت مشخصی (معمولاً ۱۰ روز) برای تخلیه ملک می دهد. در صورت عدم تخلیه در مهلت مقرر، واحد اجرای احکام با حضور نماینده دادسرا یا ضابطین قضایی، اقدام به تخلیه فیزیکی ملک و تحویل آن به موجر خواهد کرد.

موفقیت در دعوای تخلیه سرقفلی به علت تعدی و تفریط، به شدت به قدرت اثبات تخلف مستاجر بستگی دارد. لذا، قبل از هرگونه اقدام قضایی، جمع آوری مستندات قوی و محکم، حیاتی است.

نمونه دادخواست تخلیه سرقفلی به علت تعدی و تفریط

در این بخش، یک نمونه کامل و قابل کپی از دادخواست تخلیه سرقفلی به علت تعدی و تفریط ارائه شده است. این نمونه به شما کمک می کند تا با چارچوب و محتوای یک دادخواست استاندارد آشنا شوید. توجه داشته باشید که این صرفاً یک نمونه است و باید با توجه به جزئیات خاص پرونده شما و مشورت با وکیل متخصص، تکمیل و ویرایش شود.

دانلود نمونه فرم خام دادخواست تخلیه سرقفلی (Word و PDF)

برای سهولت در تنظیم دادخواست، می توانید از فرم های خام قابل دانلود در فرمت های Word و PDF استفاده کنید. این فرم ها شامل بخش های اصلی دادخواست هستند و به شما امکان می دهند تا اطلاعات مربوط به پرونده خود را در جاهای مشخص وارد کنید.

لینک دانلود فایل Word: [لینک دانلود فایل Word – در اینجا باید لینک فایل واقعی قرار گیرد]

لینک دانلود فایل PDF: [لینک دانلود فایل PDF – در اینجا باید لینک فایل واقعی قرار گیرد]

نمونه دادخواست تکمیل شده تخلیه سرقفلی به علت تعدی و تفریط

متن کامل و قابل کپی دادخواست با جزئیات فرضی:

ریاست محترم شعبه [شماره] دادگاه عمومی/حقوقی [محل دادگاه، مثلاً تهران]

با سلام و احترام، به استحضار عالی می رساند:

خواهان:

• نام و نام خانوادگی: [مثال: آقای/خانم محمدی]
• کد ملی: [مثال: ۱۲۳۴۵۶۷۸۹۰]
• آدرس: [مثال: تهران، خیابان ولیعصر، کوچه دوم، پلاک ۱۰، واحد ۱]
• شماره تماس: [مثال: ۰۹۱۲xxxxxxx]

خوانده:

• نام و نام خانوادگی: [مثال: آقای/خانم احمدی]
• کد ملی: [مثال: ۰۹۸۷۶۵۴۳۲۱]
• آدرس: [مثال: تهران، خیابان آزادی، کوچه چهارم، پلاک ۵، واحد تجاری]
• شماره تماس: [مثال: ۰۹۳۵xxxxxxx]

وکیل یا نماینده قانونی: [در صورت وجود]

• نام و نام خانوادگی: [مثال: آقای/خانم دکتر رضایی]
• کد ملی: [مثال: ۱۱۱۲۲۳۳۴۴۵]
• آدرس: [مثال: تهران، میدان ونک، برج نگین، طبقه ۵، واحد ۲۰]
• شماره تماس: [مثال: ۰۲۱-۸۸xxxxxx]

خواسته:

تقاضای صدور حکم تخلیه عین مستأجره (محل تجاری با پلاک ثبتی [مثال: ۳۴۵] فرعی از [مثال: ۶۷] اصلی بخش [مثال: ۲] تهران واقع در [مثال: خیابان آزادی، نبش کوچه ششم، پلاک ۵۰]) به دلیل تعدی و تفریط مستأجر، به انضمام کلیه خسارات دادرسی (شامل هزینه دادرسی، حق الوکاله وکیل، هزینه کارشناسی و…).

دلایل و منضمات دادخواست:

1. کپی مصدق سند مالکیت [مثال: شماره ۱۲۳۴۵۶]
2. کپی مصدق قرارداد اجاره/سرقفلی مورخ [مثال: ۱۳۷۰/۰۵/۱۵]
3. گزارش کارشناسی رسمی دادگستری به شماره [مثال: ۹۸/۱۲۰/۳۰۰] مورخ [مثال: ۱۴۰۲/۱۰/۲۰] (در صورت وجود)
4. تصاویر و مستندات مربوط به تعدی و تفریط (شامل [مثال: عکس های تاریخ دار از تغییرات ایجاد شده، فیلم از رها شدن ملک])
5. کپی اظهارنامه رسمی شماره [مثال: ۱۲۳۴۵۶۷۸] مورخ [مثال: ۱۴۰۲/۰۹/۰۱] (ارسال شده به مستاجر)
6. شهادت شهود [مشخصات شهود در صورت لزوم، مثال: آقایان علی حسینی (کد ملی ۱۲۳۴) و محمود کریمی (کد ملی ۴۵۶۷) به عنوان مطلعین]
7. مدارک شناسایی خواهان (کارت ملی و شناسنامه)
8. وکالت نامه وکیل (در صورت وجود)

شرح دادخواست:

احتراماً به استحضار می رساند، اینجانب [نام خواهان، مثال: محمدی] مالک شش دانگ ملک تجاری دارای پلاک ثبتی [مثال: ۳۴۵] فرعی از [مثال: ۶۷] اصلی بخش [مثال: ۲] تهران واقع در [مثال: خیابان آزادی، نبش کوچه ششم، پلاک ۵۰] می باشم. به موجب قرارداد اجاره/سرقفلی مورخ [مثال: ۱۳۷۰/۰۵/۱۵]، ملک مذکور به منظور شغل [مثال: فروش لوازم خانگی] به خوانده محترم آقای/خانم [نام خوانده، مثال: احمدی] اجاره داده شد.

متاسفانه، از تاریخ [مثال: ۱۴۰۰/۰۱/۰۱]، خوانده محترم برخلاف مفاد قرارداد و قانون، مرتکب تعدی و تفریط در عین مستأجره شده اند که این اقدامات، موجب ورود خسارات جدی به ملک و تضییع حقوق اینجانب گردیده است. به طور مشخص، تخلفات خوانده محترم به شرح زیر است:

1. تغییر کاربری و شغل بدون اذن: خوانده محترم بدون اخذ رضایت کتبی اینجانب، اقدام به تغییر کاربری ملک از [مثال: فروش لوازم خانگی] به [مثال: فروشگاه اغذیه و فست فود] نموده است. این تغییر کاربری نه تنها با شغل اولیه توافق شده در قرارداد اجاره مغایر است، بلکه به دلیل فعالیت های پخت و پز، منجر به آلودگی دیوارها و سقف ملک با چربی و دود و فرسودگی زودهنگام تاسیسات شده است.
2. تخریب بخش هایی از ملک و احداث بنای جدید: خوانده بدون کسب اجازه، اقدام به تخریب بخشی از دیوار داخلی ملک و ساخت یک کانتر جدید برای آشپزخانه نموده است. این تخریب و ساخت و ساز بدون رعایت اصول فنی و نظارت اینجانب صورت گرفته و به سازه اصلی ملک آسیب رسانده است.
3. عدم نگهداری و تفریط در حفظ ملک: خوانده محترم در طول مدت اجاره، از انجام تعمیرات جزئی و اساسی که به عهده مستاجر بوده (مانند تعمیرات لوله کشی فرسوده و رسیدگی به سیستم تهویه) خودداری نموده است. این بی توجهی منجر به نشت آب از لوله ها و آسیب به سقف طبقه زیرین و همچنین تجمع دود و چربی در بخش های مختلف ملک گردیده که همگی مصداق بارز تفریط در نگهداری از عین مستاجره هستند.

این اقدامات و تخلفات به موجب گزارش کارشناس رسمی دادگستری پیوست به شماره [مثال: ۹۸/۱۲۰/۳۰۰] مورخ [مثال: ۱۴۰۲/۱۰/۲۰]، تصاویر و فیلم های تاریخ دار ارائه شده، اظهارنامه رسمی شماره [مثال: ۱۲۳۴۵۶۷۸] مورخ [مثال: ۱۴۰۲/۰۹/۰۱] که به خوانده ارسال شده و همچنین شهادت شهود، محرز گردیده و مصداق بارز تعدی و تفریط در عین مستاجره می باشد.

با عنایت به تخلفات صورت گرفته توسط مستاجر و به استناد بند ۸ ماده ۱۴ قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۱۳۵۶ و ماده ۴۹۲ قانون مدنی، از آن مقام محترم تقاضای رسیدگی و صدور حکم بر تخلیه عین مستأجره و پرداخت کلیه خسارات دادرسی مورد استدعاست.

با تشکر و احترام

[نام و امضا خواهان/وکیل]

[تاریخ]

مدارک لازم جهت تنظیم و پیگیری دادخواست تخلیه سرقفلی

برای طرح و پیگیری موفق دادخواست تخلیه سرقفلی به علت تعدی و تفریط، ارائه مدارک کامل و دقیق به دادگاه الزامی است. این مدارک به اثبات ادعای موجر کمک کرده و روند دادرسی را تسریع می بخشند.

ردیف	نوع مدرک	توضیحات
۱	سند مالکیت	کپی مصدق سند مالکیت رسمی ملک تجاری (سند تک برگ یا دفترچه ای). این سند باید نشان دهنده مالکیت خواهان بر عین مستاجره باشد.
۲	قرارداد اجاره/سرقفلی	کپی مصدق قرارداد اجاره اولیه و هرگونه الحاقیه یا تمدید (با مهر و امضای طرفین). این قرارداد مبنای رابطه استیجاری است و شرایط استفاده از ملک را مشخص می کند.
۳	گزارش کارشناسی رسمی دادگستری	گزارش رسمی و معتبر کارشناس رسمی دادگستری که وقوع تعدی و تفریط و میزان خسارات وارده به ملک را تایید و تشریح کند. این گزارش یکی از مهم ترین دلایل اثباتی است.
۴	اظهارنامه رسمی	کپی اظهارنامه رسمی ارسالی به مستاجر جهت اخطار و فرصت اصلاح تخلف. این مدرک نشان دهنده اطلاع رسانی موجر و بی توجهی مستاجر است.
۵	مدارک تصویری و مستندات	عکس ها، فیلم ها و هرگونه مدرک بصری تاریخ دار از تخلفات مستاجر (مانند تغییر کاربری، تخریب، رها کردن ملک). این شواهد عینی، نقش بسزایی در اثبات ادعا دارند.
۶	شهادت شهود	در صورت وجود شاهدانی که از وقوع تخلفات مستاجر مطلع هستند، مشخصات کامل آن ها باید ارائه شود. شهادت کتبی یا حضور شهود در دادگاه می تواند به تقویت پرونده کمک کند.
۷	مدارک شناسایی طرفین	کپی کارت ملی و شناسنامه خواهان (موجر) و خوانده (مستاجر) جهت احراز هویت.
۸	وکالت نامه (در صورت وجود)	کپی مصدق وکالت نامه وکیل دادگستری که اختیارات او را برای پیگیری پرونده مشخص می کند.

تکمیل و ارائه صحیح این مدارک، نه تنها به سرعت بخشیدن به روند رسیدگی کمک می کند، بلکه شانس موفقیت در دعوا را نیز افزایش می دهد. در صورت نقص در مدارک، دادگاه ممکن است از خواهان بخواهد تا نسبت به رفع نقص اقدام کند که این امر می تواند موجب طولانی شدن فرآیند دادرسی شود.

هزینه های مرتبط با دادخواست تخلیه سرقفلی به علت تعدی و تفریط

طرح هرگونه دعوای حقوقی، از جمله دادخواست تخلیه سرقفلی به علت تعدی و تفریط، مستلزم پرداخت هزینه هایی است که شامل موارد مختلفی می شود. آگاهی از این هزینه ها برای برنامه ریزی مالی و حقوقی خواهان ضروری است.

هزینه دادرسی

این هزینه بر اساس تعرفه های مصوب قوه قضائیه و متناسب با ارزش خواسته (مبلغی که خواهان مطالبه می کند) تعیین می شود. در دعاوی تخلیه، خواسته ممکن است فاقد جنبه مالی مستقیم باشد (مانند صرفاً درخواست تخلیه)، اما در برخی موارد، خواهان می تواند همزمان با تخلیه، مطالبه خسارات وارده به ملک را نیز داشته باشد که در این صورت، ارزش خواسته مالی بر اساس برآورد کارشناس تعیین می شود و هزینه دادرسی نیز بر مبنای آن محاسبه می گردد. معمولاً هزینه دادرسی در مرحله بدوی درصدی از ارزش خواسته و در مراحل تجدیدنظر و فرجام خواهی نیز به نسبت بالاتری محاسبه می شود.

هزینه کارشناسی

همانطور که قبلاً اشاره شد، گزارش کارشناس رسمی دادگستری نقش حیاتی در اثبات تعدی و تفریط و برآورد خسارات دارد. هزینه کارشناسی توسط دادگاه بر اساس تعرفه های کارشناسی و پیچیدگی موضوع تعیین می شود. این هزینه در ابتدا توسط خواهان (موجر) پرداخت می گردد، اما در صورت اثبات حقانیت او، می تواند به عنوان بخشی از خسارات دادرسی از خوانده (مستاجر) مطالبه شود.

حق الوکاله وکیل

در صورت استفاده از خدمات وکیل، پرداخت حق الوکاله یکی از اصلی ترین هزینه ها است. این مبلغ می تواند بر اساس تعرفه مصوب کانون وکلای دادگستری یا توافق طرفین (قرارداد وکالت) تعیین شود. با توجه به پیچیدگی و تخصصی بودن دعاوی سرقفلی، توصیه می شود حتماً از وکلای متخصص در این حوزه کمک گرفته شود. حق الوکاله نیز، در صورت پیروزی در دعوا، می تواند به نسبت سهمی که دادگاه تعیین می کند، از خوانده مطالبه شود.

سایر هزینه ها

علاوه بر موارد فوق، هزینه های دیگری نیز ممکن است در طول فرآیند دادرسی پیش آید، از جمله:

• هزینه ابلاغ اوراق قضایی: هزینه ای است که برای ارسال اخطاریه ها، دادخواست و سایر اوراق قضایی به طرفین دعوا پرداخت می شود.
• هزینه ثبت دادخواست و پیوست ها: شامل هزینه های مربوط به ثبت دادخواست در دفاتر خدمات الکترونیک قضایی و کپی برداری از مدارک.
• هزینه کارشناسی مجدد: در صورتی که طرفین به نظریه کارشناس اعتراض کنند و دادگاه نیاز به کارشناسی مجدد یا هیئت کارشناسی داشته باشد، هزینه های اضافی در این زمینه نیز ممکن است مطرح شود.
• هزینه های مربوط به اجرای حکم: پس از قطعیت حکم تخلیه، برای اجرای آن نیز ممکن است هزینه هایی (مانند هزینه نیروی انتظامی یا نماینده دادسرا) پیش آید.

نکته مهم: کلیه خسارات دادرسی (شامل هزینه های دادرسی، کارشناسی، حق الوکاله و سایر هزینه ها) در صورتی که خواهان در دعوا پیروز شود، قابل مطالبه از خوانده متخلف است. دادگاه در رای خود، خوانده را مکلف به پرداخت این خسارات در حق خواهان خواهد کرد. این موضوع به خواهان کمک می کند تا بخش زیادی از هزینه های خود را جبران کند.

سوالات متداول

آیا تعدی و تفریط مستاجر، حق سرقفلی او را از بین می برد؟

در صورتی که مستاجر مرتکب تعدی و تفریط در عین مستاجره شود، حق کسب و پیشه و تجارت او ساقط می شود و موجر می تواند با طرح دعوای تخلیه، ملک را بدون پرداخت حق کسب و پیشه بازپس گیرد. اما در مورد حق سرقفلی که مستاجر در ابتدای اجاره مبلغی بابت آن به موجر پرداخت کرده است، وضعیت متفاوت است. اگرچه حق کسب و پیشه از بین می رود، اصل مبلغ سرقفلی که پرداخت شده، به طور کامل از بین نمی رود. در این شرایط، دادگاه ممکن است حکم به کسر خسارات وارده به ملک از مبلغ سرقفلی و پرداخت مابقی به مستاجر دهد، یا در موارد شدید تخلف، حکم به عدم استرداد سرقفلی بدهد. این موضوع بسته به شدت تخلف، میزان خسارت و نظر قاضی متفاوت خواهد بود.

در صورت تعدی و تفریط، آیا موجر می تواند فوراً اقدام به تخلیه کند؟

خیر، موجر نمی تواند به صورت خودسرانه و بدون طی مراحل قانونی اقدام به تخلیه ملک کند. حتی در صورت احراز تعدی و تفریط از سوی مستاجر، موجر باید با طرح دادخواست در مراجع قضایی و اخذ حکم قطعی از دادگاه، اقدام به تخلیه نماید. تخلیه خودسرانه نه تنها غیرقانونی است، بلکه ممکن است موجر را با اتهامات کیفری و حقوقی مواجه کند.

اگر مستاجر قبل از صدور حکم، تخلف را رفع کند، دادخواست چه سرانجامی خواهد داشت؟

اگر مستاجر پس از دریافت اظهارنامه یا در جریان دادرسی، اقدام به رفع تعدی و تفریط کند (مانند بازگرداندن ملک به حالت اولیه، انجام تعمیرات لازم و یا توقف تغییر کاربری)، ممکن است دادگاه با در نظر گرفتن این اقدام، حکم به رد دعوای تخلیه دهد. این امر به ویژه در مواردی که تخلف به آسانی قابل جبران باشد و خسارت عمده ای وارد نشده باشد، محتمل تر است. البته این موضوع کاملاً به نظر قاضی و میزان جبران تخلف بستگی دارد.

آیا تغییر شغل توسط مستاجر همیشه تعدی محسوب می شود؟

تغییر شغل توسط مستاجر در اماکن تجاری مشمول قانون ۱۳۵۶، در صورتی تعدی محسوب می شود که: اولاً، شغل معین در قرارداد اجاره ذکر شده باشد. ثانیاً، این تغییر شغل بدون اذن کتبی موجر صورت گرفته باشد. اگر در قرارداد، شغل مستاجر به صورت کلی و عام (مثلاً هر نوع شغل تجاری) ذکر شده باشد، تغییر شغل به خودی خود تعدی محسوب نمی شود، مگر آنکه شغل جدید ماهیت غیرقانونی داشته یا به ملک آسیب جدی وارد کند. همچنین، اگر تغییر شغل باعث افزایش استهلاک یا ورود خسارت به ملک شود، حتی اگر در قرارداد شغل معینی ذکر نشده باشد، ممکن است مصداق تعدی یا تفریط قرار گیرد.

آیا موجر باید خسارات ناشی از تعدی و تفریط را هم جداگانه مطالبه کند؟

بله، موجر می تواند همزمان با دادخواست تخلیه، خسارات وارده به ملک ناشی از تعدی و تفریط را نیز مطالبه کند. این خسارات با ارائه گزارش کارشناسی رسمی دادگستری اثبات و مبلغ آن تعیین می شود. مطالبه این خسارات به صورت همزمان، به موجر کمک می کند تا تمامی حقوق خود را در یک پرونده پیگیری کند و از طرح دعاوی متعدد جلوگیری شود. این خسارات می تواند شامل هزینه تعمیرات، کاهش ارزش ملک و سایر ضررهای مستقیم وارده باشد.

مدت زمان تقریبی رسیدگی به این نوع دادخواست چقدر است؟

مدت زمان رسیدگی به دعاوی تخلیه سرقفلی به علت تعدی و تفریط، به عوامل متعددی بستگی دارد، از جمله: حجم کاری دادگاه، پیچیدگی پرونده، نیاز به کارشناسی های متعدد، اعتراضات به نظریه کارشناس و مراحل تجدیدنظر و فرجام خواهی. به طور تقریبی، یک پرونده تخلیه ممکن است از چند ماه تا یک سال یا حتی بیشتر به طول انجامد. حضور وکیل متخصص و ارائه مستندات کامل از ابتدا، می تواند به تسریع روند رسیدگی کمک کند.

آیا برای طرح این دادخواست نیاز به وکیل است؟

اگرچه طرح دادخواست بدون وکیل از نظر قانونی منعی ندارد، اما با توجه به پیچیدگی های حقوقی دعاوی سرقفلی، لزوم شناخت دقیق قوانین و مقررات، نحوه جمع آوری و ارائه مستندات، و ضرورت رعایت تشریفات دادرسی، توصیه قوی می شود که از خدمات یک وکیل متخصص در دعاوی سرقفلی بهره مند شوید. وکیل با دانش و تجربه خود می تواند شانس موفقیت شما را افزایش دهد و از اشتباهات احتمالی جلوگیری کند. همچنین، وکیل می تواند در تعیین استراتژی مناسب برای دعوا، پیگیری جلسات دادگاه و اجرای حکم، نقش بسزایی ایفا کند.

نتیجه گیری

تخلیه سرقفلی به علت تعدی و تفریط یکی از ابزارهای حقوقی مهم برای موجرین در حفظ حقوق مالکیت خود است. همانطور که در این مقاله به تفصیل شرح داده شد، تعدی و تفریط، به معنای تجاوز از حدود اذن یا ترک عملی است که برای حفظ مال غیر لازم است، و می تواند به عنوان مبنای قانونی برای سلب حق کسب و پیشه و تجارت مستاجر و در نهایت تخلیه ملک تجاری مورد استفاده قرار گیرد. از سوی دیگر، آگاهی مستاجرین از مصادیق این تخلفات و پیامدهای حقوقی آن ها، از اهمیت ویژه ای برخوردار است تا از وقوع چنین اقداماتی که منجر به از دست رفتن سرمایه و حق کسب و کارشان می شود، جلوگیری کنند.

موفقیت در این نوع دعاوی مستلزم مستندسازی دقیق تخلفات، از جمله جمع آوری شواهد تصویری، گزارش کارشناسی رسمی دادگستری و ارسال اظهارنامه قانونی است. رعایت مراحل گام به گام دادرسی، از تنظیم و ثبت دادخواست تا اجرای حکم، از نکات کلیدی برای دستیابی به نتیجه مطلوب است. همچنین، در نظر گرفتن هزینه های مرتبط با دادرسی و امکان مطالبه آن ها از خوانده متخلف، از جمله ابعاد مهمی است که خواهان باید به آن توجه کند.

با توجه به پیچیدگی های قانونی و ظرایف موجود در دعاوی سرقفلی، بهره گیری از مشاوره وکلای متخصص در این حوزه، به شدت توصیه می شود. یک وکیل کارآزموده می تواند با اشراف بر قوانین و رویه های قضایی، بهترین راهکار را برای پیگیری پرونده ارائه دهد و از اتلاف وقت و هزینه های اضافی جلوگیری کند. بنابراین، قبل از هرگونه اقدام، حتماً با یک مشاور حقوقی یا وکیل متخصص در امور سرقفلی مشورت نمایید تا از صحت و قدرت ادعای خود اطمینان حاصل کرده و گام های درستی در مسیر احقاق حقوق خود بردارید.