متن فسخ قرارداد اجاره نامه توسط مستاجر

فسخ قرارداد اجاره توسط مستأجر، زمانی که نیاز به ترک ملک قبل از پایان مدت قرارداد پیش می آید، یک موضوع مهم حقوقی است که آگاهی از جزئیات آن برای هر مستأجری ضروری است. این فرآیند می تواند بر اساس دلایل قانونی موجه (خیارات)، شروطی که از پیش در قرارداد اجاره تعیین شده اند، یا توافق دوجانبه با موجر صورت گیرد. درک صحیح این روش ها و مراحل قانونی به مستأجر کمک می کند تا با اطمینان و بدون تحمل خسارت های غیرضروری، به قرارداد خود پایان دهد.

عقد اجاره، همانند سایر قراردادها، مجموعه ای از حقوق و تکالیف را برای هر دو طرف، یعنی موجر (صاحبخانه) و مستأجر، ایجاد می کند. در طول مدت اجاره، ممکن است شرایطی پیش بیاید که ادامه سکونت یا استفاده از ملک برای مستأجر غیرممکن یا نامطلوب شود. این شرایط می تواند ناشی از تغییرات شخصی در زندگی مستأجر باشد، مانند تغییر شغل یا نیاز به نقل مکان به شهری دیگر، یا ممکن است به دلیل مشکلاتی در خود ملک یا عدم ایفای تعهدات از سوی موجر باشد. در چنین مواقعی، مستأجر باید بداند که چگونه می تواند قرارداد اجاره را به صورت قانونی فسخ کند تا از هرگونه پیامد منفی حقوقی و مالی جلوگیری شود. این مقاله به عنوان یک راهنمای جامع و کاربردی، به بررسی تمامی جوانب حقوقی و عملی فسخ قرارداد اجاره از سوی مستأجر می پردازد و نمونه متن های لازم را برای سناریوهای مختلف ارائه می دهد تا مستأجران بتوانند با آگاهی کامل، فرآیند فسخ را به درستی طی کنند.

چرا مستاجر ممکن است قصد فسخ قرارداد اجاره را داشته باشد؟

مستأجران به دلایل مختلفی ممکن است در طول مدت قرارداد اجاره، تصمیم به فسخ آن بگیرند. این دلایل می توانند ریشه های شخصی، مالی، یا مشکلات مرتبط با ملک و موجر داشته باشند. آگاهی از این دلایل و دسته بندی آن ها به مستأجر کمک می کند تا بهتر بتواند موضع قانونی خود را در مذاکره با موجر یا پیگیری از طریق مراجع قضایی مشخص کند.

دلایل شخصی و خانوادگی

گاه دلایل کاملاً شخصی و خارج از کنترل مستأجر، او را ناچار به فسخ قرارداد می کند. این موارد اغلب از پیش بینی مستأجر خارج بوده و معمولاً شامل گزینه های زیر هستند:

• تغییر شغل یا محل کار: اگر مستأجر مجبور به تغییر شغل یا نقل مکان به شهری دیگر شود که با محل ملک اجاره ای فاصله زیادی دارد، ادامه اجاره ممکن است منطقی نباشد.
• مشکلات مالی غیرقابل پیش بینی: بروز مشکلات اقتصادی یا کاهش درآمد می تواند توانایی مستأجر را برای پرداخت اجاره بها تضعیف کند و او را به فکر فسخ قرارداد بیندازد.
• بیماری یا نیاز به مراقبت: بیماری های شدید در خانواده یا نیاز به مراقبت از یکی از اعضای خانواده در مکانی دیگر، می تواند از دلایل موجه برای جابجایی و فسخ اجاره باشد.
• افزایش اعضای خانواده: با تولد فرزند یا اضافه شدن اعضای جدید به خانواده، فضای فعلی ملک ممکن است دیگر پاسخگوی نیازها نباشد.

دلایل مرتبط با ملک یا عدم ایفای تعهدات موجر

این دسته از دلایل بیشتر به وضعیت خود ملک یا عدم پایبندی موجر به قرارداد مربوط می شوند که حقوقی برای فسخ به مستأجر می دهند.

• وجود عیوب پنهان و اساسی در ملک: اگر پس از اجاره، مستأجر متوجه عیوبی در ملک شود که در زمان عقد قرارداد پنهان بوده و استفاده متعارف از ملک را مختل می کند (مانند مشکلات جدی در تأسیسات آب و فاضلاب، نم زدگی گسترده، عدم ایمنی سازه).
• عدم مطابقت ملک با اوصاف اولیه: اگر ملک دارای ویژگی ها یا امکاناتی باشد که موجر در زمان قرارداد به آن اشاره کرده، اما در عمل آن ویژگی ها وجود نداشته باشند.
• عدم انجام تعمیرات ضروری: در صورتی که موجر طبق قرارداد یا عرف، مسئول انجام تعمیرات اساسی ملک باشد و با وجود اطلاع رسانی مستأجر، از انجام آن ها خودداری کند.
• مزاحمت های موجر یا همسایگان: اگر موجر یا سایر همسایگان، آسایش و آرامش مستأجر را مختل کنند و این موضوع به نحوی باشد که ادامه سکونت غیرقابل تحمل شود.
• عدم تحویل ملک در موعد مقرر: اگر موجر نتواند ملک را در تاریخ توافق شده به مستأجر تحویل دهد، مستأجر حق فسخ قرارداد را خواهد داشت.

تفاوت فسخ با اقاله و تخلیه توافقی

پیش از ورود به جزئیات، درک تفاوت میان «فسخ»، «اقاله» و «تخلیه توافقی» ضروری است:

• فسخ: به معنای بر هم زدن یک طرفه قرارداد توسط یکی از طرفین است، در صورتی که قانون یا قرارداد این حق را به او داده باشد (مثلاً به دلیل خیارات قانونی یا شرط فسخ در قرارداد).
• اقاله (تفاسخ): به معنای برهم زدن قرارداد با رضایت و توافق هر دو طرف (موجر و مستأجر) است. در این حالت، هر دو طرف اراده بر پایان دادن به قرارداد دارند و با امضای سندی مشترک، به آن خاتمه می دهند.
• تخلیه توافقی: نوعی اقاله است که در آن، موجر و مستأجر بر سر زمان و شرایط تخلیه ملک به توافق می رسند و معمولاً یک صورت جلسه یا توافق نامه رسمی برای آن تنظیم می کنند.

شرایط قانونی فسخ قرارداد اجاره توسط مستاجر (خیارات و دلایل موجه)

قانون مدنی ایران و قانون روابط موجر و مستأجر، شرایطی را پیش بینی کرده اند که به مستأجر اجازه می دهند تا قرارداد اجاره را فسخ کند. این حقوق تحت عنوان «خیارات» شناخته می شوند که به معنای اختیار برهم زدن معامله هستند. در ادامه به مهم ترین خیارات و دلایل موجه برای فسخ قرارداد اجاره توسط مستأجر می پردازیم.

تعریف «خیار» در قراردادهای اجاره

«خیار» در اصطلاح حقوقی، به حق برهم زدن یک قرارداد لازم الاجرا گفته می شود. به عبارت دیگر، با وجود اینکه قرارداد اجاره یک عقد لازم است و هیچ یک از طرفین نمی توانند به صورت یک طرفه آن را برهم بزنند، اما در شرایط خاصی که قانون پیش بینی کرده یا در خود قرارداد شرط شده باشد، این حق برای یکی از طرفین (یا هر دو) ایجاد می شود. مستأجر می تواند با استناد به این خیارات، قرارداد اجاره را فسخ کند.

خیار عیب

این خیار زمانی ایجاد می شود که ملک مورد اجاره دارای عیبی باشد که در زمان عقد قرارداد پنهان بوده و مستأجر از آن بی اطلاع بوده است. این عیب باید به حدی باشد که مانع از انتفاع کامل و متعارف مستأجر از ملک شود یا ارزش آن را به شکل قابل توجهی کاهش دهد. مثلاً، اگر پس از اجاره، مشخص شود که سیستم لوله کشی ملک دچار نشتی های جدی و مکرر است یا سقف ها نم زدگی گسترده و اساسی دارند که در زمان بازدید اولیه قابل مشاهده نبوده است، مستأجر می تواند به استناد خیار عیب، قرارداد را فسخ کند.

خیار تخلف شرط

اگر موجر به یکی از شروط اساسی و تعیین کننده که در قرارداد اجاره قید شده و به نفع مستأجر است، عمل نکند، خیار تخلف شرط برای مستأجر ایجاد می شود. این شروط می توانند هم به صورت صریح در قرارداد ذکر شده باشند و هم به صورت ضمنی و بر اساس عرف رایج باشند. نمونه هایی از تخلف شرط توسط موجر عبارتند از: عدم تحویل ملک در موعد مقرر، عدم انجام تعمیرات ضروری طبق توافق، یا عدم دریافت پایان کار یا سند تفکیکی طبق تعهد.

خیار تدلیس

تدلیس به معنای فریب دادن و ارائه اطلاعات نادرست یا کتمان حقیقت به منظور تشویق طرف دیگر به انجام معامله است. اگر موجر با فریبکاری، اطلاعاتی نادرست در مورد ملک ارائه داده باشد یا عیوب آن را مخفی کرده باشد که مستأجر با تکیه بر آن اطلاعات، قرارداد را منعقد کرده است، مستأجر می تواند با استناد به خیار تدلیس، قرارداد را فسخ کند. مثلاً، اگر موجر وانمود کند که سیستم گرمایش مرکزی کاملاً سالم است، در حالی که می دانسته خراب است و این موضوع پس از سکونت مستأجر مشخص شود.

خیار شرط (حق فسخ پیش بینی شده در قرارداد)

این خیار زمانی به وجود می آید که در متن خود قرارداد اجاره، شرط یا شروطی برای فسخ قرارداد توسط مستأجر در نظر گرفته شده باشد. این شرط می تواند شامل پرداخت مبلغی به عنوان جریمه فسخ باشد. برای مثال، در قرارداد قید شود که مستأجر می تواند با پرداخت معادل یک ماه اجاره بها، قرارداد را قبل از موعد فسخ کند، یا در صورت تغییر شغل و محل زندگی، حق فسخ با اطلاع قبلی را داشته باشد. این نوع خیار، انعطاف پذیری بیشتری را برای مستأجر فراهم می کند.

خیار غبن فاحش

غبن فاحش به حالتی اطلاق می شود که تفاوت فاحشی بین قیمت واقعی و قیمت مورد معامله (در اینجا، اجاره بها) وجود داشته باشد و این تفاوت به قدری زیاد باشد که از حد متعارف خارج باشد و در زمان عقد قرارداد نیز طرف مغبون (فریب خورده) از آن بی اطلاع باشد. اگر مستأجر ملکی را با اجاره ای بسیار بیشتر از عرف بازار اجاره کرده باشد و این تفاوت فاحش بعداً مشخص شود، می تواند از این خیار استفاده کند.

فورس ماژور و حوادث قهری

در شرایطی که حوادث غیرقابل پیش بینی و خارج از کنترل (مانند بلایای طبیعی چون زلزله، سیل، آتش سوزی مهیب) منجر به تخریب کلی یا جزئی ملک شده و امکان استفاده از آن را سلب کند، قرارداد اجاره خود به خود منفسخ شده یا مستأجر حق فسخ آن را پیدا می کند. در این حالت، انجام تعهدات از سوی طرفین غیرممکن می شود و نه موجر و نه مستأجر مقصر تلقی نمی شوند.

فسخ توافقی (اقاله)

اقاله، ساده ترین و کم دردسرترین روش برای پایان دادن به قرارداد اجاره است. در این روش، موجر و مستأجر هر دو به توافق می رسند که قرارداد اجاره را برهم بزنند. این توافق می تواند در هر زمانی، حتی قبل از شروع اجاره یا پس از آن، صورت گیرد. اهمیت اقاله در این است که نیازی به اثبات خیارات یا دلایل قانونی نیست؛ بلکه صرف رضایت و اراده مشترک طرفین کافی است. توصیه اکید می شود که تمامی توافقات صورت گرفته در فرآیند اقاله، از جمله تاریخ دقیق تخلیه، نحوه استرداد ودیعه، تسویه قبوض و هزینه ها، و هرگونه تعهد دیگر، به صورت مکتوب و در قالب یک اقاله نامه رسمی تنظیم و به امضای هر دو طرف و حداقل دو شاهد برسد تا از بروز اختلافات احتمالی در آینده جلوگیری شود.

آگاهی از حقوق قانونی مربوط به فسخ قرارداد، به مستأجر قدرت مذاکره می دهد و او را در برابر اقدامات احتمالی غیرقانونی موجر حفظ می کند.

مراحل عملی فسخ قرارداد اجاره از سوی مستاجر

فرآیند فسخ قرارداد اجاره توسط مستأجر، شامل چندین مرحله عملی و حقوقی است که با رعایت آن ها می توان از بروز مشکلات و اختلافات احتمالی جلوگیری کرد. این مراحل تضمین می کنند که فسخ به صورت قانونی و با کمترین تبعات ممکن صورت پذیرد.

گام ۱: بررسی دقیق قرارداد اجاره نامه

قبل از هر اقدامی، لازم است که مستأجر قرارداد اجاره نامه را به دقت مطالعه و بررسی کند. این مرحله اهمیت زیادی دارد، زیرا بسیاری از شرایط و حقوق فسخ در خود قرارداد قید شده اند. به موارد زیر توجه کنید:

• بندهای مربوط به فسخ: بررسی کنید که آیا در قرارداد، شرایط خاصی برای فسخ از سوی مستأجر پیش بینی شده است یا خیر. برخی قراردادها حق فسخ را در شرایط خاص (مانند تغییر شغل) یا با پرداخت جریمه مشخصی به مستأجر می دهند.
• شرایط خاص یا جریمه های احتمالی: مطمئن شوید که آیا فسخ پیش از موعد مشمول پرداخت جریمه یا حق کمیسیون اضافی برای بنگاه می شود یا خیر.
• تعهدات موجر و مستأجر: تعهدات هر دو طرف را مجدداً مرور کنید تا مشخص شود آیا دلیل فسخ شما ناشی از عدم ایفای تعهدات موجر است.

گام ۲: مکاتبه و اطلاع رسانی رسمی به موجر

پس از بررسی قرارداد و مشخص شدن دلیل فسخ، اطلاع رسانی رسمی و کتبی به موجر ضروری است. اطلاع رسانی شفاهی یا از طریق پیامک به تنهایی کافی نیست و ممکن است در مراجع قانونی قابل استناد نباشد.

• چرا اطلاع رسانی کتبی ضروری است؟ مکاتبه کتبی، سندیت لازم را برای اثبات اطلاع رسانی به موجر فراهم می کند و در صورت نیاز به پیگیری قضایی، به عنوان مدرک معتبر شناخته می شود.
• روش های اطلاع رسانی: بهترین روش ارسال نامه از طریق پست سفارشی یا با استفاده از «اظهارنامه قضایی» است. اظهارنامه، یک سند رسمی است که از طریق دفاتر خدمات قضایی به موجر ابلاغ می شود و جنبه قانونی و اثباتی قوی تری دارد.
• تعیین مهلت معقول: در نامه یا اظهارنامه، دلیل فسخ را به صورت واضح بیان کنید و در صورتی که فسخ به دلیل عدم انجام تعهدات موجر است، مهلت معقولی را برای رفع مشکل یا توافق تعیین کنید. همچنین تاریخ تخلیه پیشنهادی را ذکر نمایید.

گام ۳: جمع آوری مستندات و شواهد

برای تقویت موضع خود در فرآیند فسخ، به خصوص اگر دلیل فسخ، تخلف موجر یا عیب در ملک باشد، جمع آوری مدارک و شواهد بسیار مهم است.

• مدارک اثبات دلیل فسخ:
  • عکس و فیلم از عیوب ملک (مانند نم زدگی، خرابی تأسیسات).
  • گزارش کارشناسی (در صورت نیاز به ارزیابی فنی عیوب).
  • پیامک ها، ایمیل ها یا مکاتبات قبلی با موجر در مورد مشکلات و درخواست ها.
  • شاهدانی که می توانند عدم انجام تعهدات موجر یا وجود مشکلات در ملک را تأیید کنند.
  • قبوض پرداختی یا سایر اسنادی که نشان دهنده تعهدات شما و عمل به آنهاست.
• حفظ سوابق مکاتبات: تمامی نسخه های نامه ها، رسیدهای پستی، و اظهارنامه های ارسالی را به دقت نگهداری کنید.

گام ۴: تسویه حساب و تحویل ملک

پس از توافق بر فسخ یا اعلام رسمی آن، مرحله تسویه حساب و تحویل ملک فرا می رسد. این مرحله نیز باید با دقت انجام شود تا از هرگونه ادعای آتی جلوگیری شود.

• تهیه صورت جلسه تحویل ملک: در حضور موجر (و در صورت امکان، یک شاهد بی طرف یا مشاور املاک)، وضعیت ملک را بررسی کنید. از تمامی بخش های ملک، از جمله کنتورها، تأسیسات، دیوارها و کف پوش ها عکس یا فیلم تهیه کنید. صورت جلسه ای تنظیم کنید که وضعیت ملک در زمان تحویل را به تفصیل شرح دهد و به امضای طرفین برسد.
• تسویه قبوض و هزینه ها: تمامی قبوض مربوط به آب، برق، گاز، تلفن و شارژ ساختمان را تا تاریخ تخلیه تسویه کنید و رسیدهای پرداخت را نگهداری نمایید.
• بررسی وضعیت ملک و رفع نواقص: اگر ملک نیاز به تعمیرات جزئی ناشی از استفاده عادی مستأجر دارد، آن ها را برطرف کنید. در صورت وجود هرگونه خسارت جدی که بر عهده مستأجر است، باید قبل از تحویل یا از طریق توافق با موجر، جبران شود.

گام ۵: پیگیری استرداد ودیعه (رهن)

بازپس گیری مبلغ ودیعه (پول پیش یا رهن) یکی از مهم ترین دغدغه های مستأجر پس از فسخ قرارداد است. این بخش باید با جدیت پیگیری شود.

• مطالبه ودیعه: پس از تحویل کامل و صحیح ملک و تسویه کلیه بدهی ها، مستأجر حق دارد تا ودیعه خود را از موجر دریافت کند. این موضوع باید در اقاله نامه یا توافق نامه فسخ به روشنی قید شود.
• راهکارهای قانونی در صورت عدم همکاری موجر:
  • شورای حل اختلاف: در صورتی که مبلغ ودیعه زیر نصاب تعیین شده برای شورای حل اختلاف باشد (در حال حاضر، معمولاً تا سقف ۵۰ میلیون تومان)، مستأجر می تواند با ارائه مدارک مربوط به اجاره نامه، فسخ نامه و صورت جلسه تحویل ملک، به شورای حل اختلاف مراجعه کرده و تقاضای استرداد ودیعه را مطرح کند.
  • دادگاه حقوقی: اگر مبلغ ودیعه بیشتر از نصاب شورای حل اختلاف باشد یا در شورای حل اختلاف نتیجه مطلوب حاصل نشود، مستأجر می تواند با تنظیم دادخواست، از طریق دادگاه حقوقی اقدام به مطالبه ودیعه کند.
  • توقیف ملک: در مواردی که موجر از بازگرداندن ودیعه خودداری می کند، مستأجر می تواند با حکم قضایی، نسبت به توقیف مبلغ ودیعه از اموال موجر (حتی خود ملک اجاره ای در صورت لزوم) اقدام نماید.

نمونه متن های کاربردی فسخ قرارداد اجاره توسط مستاجر

برای تسهیل فرآیند فسخ قرارداد اجاره از سوی مستأجر، ارائه نمونه متن های استاندارد و حقوقی از اهمیت بالایی برخوردار است. این نمونه ها به مستأجر کمک می کنند تا بدون اشتباهات نگارشی و حقوقی، درخواست خود را به موجر ارائه دهد.

نمونه ۱: متن فسخ قرارداد اجاره به دلیل عدم انجام تعهدات موجر (مثال: عدم تعمیرات اساسی/ وجود عیب پنهان)

این نمونه متن برای حالتی است که موجر به تعهدات خود عمل نکرده یا ملک دارای عیوب پنهان و اساسی باشد که استفاده از آن را برای مستأجر مختل کند. این نامه باید به صورت رسمی و ترجیحاً از طریق اظهارنامه قضایی یا پست سفارشی ارسال شود.

[سربرگ: در صورت امکان شامل نام و آدرس مستأجر و شماره تماس]

تاریخ: [تاریخ نگارش نامه]
شماره: [در صورت استفاده از اظهارنامه، شماره اظهارنامه]

مخاطب: جناب آقای/سرکار خانم [نام و نام خانوادگی موجر]
آدرس: [آدرس دقیق موجر]

موضوع: اعلام فسخ قرارداد اجاره نامه شماره [شماره قرارداد اجاره] مورخ [تاریخ عقد قرارداد]

با سلام و احترام،

پیرو قرارداد اجاره نامه شماره [شماره قرارداد اجاره] مورخ [تاریخ عقد قرارداد] منعقده فیمابین اینجانب [نام و نام خانوادگی مستأجر] فرزند [نام پدر مستأجر] به شماره ملی [شماره ملی مستأجر] به عنوان مستأجر و حضرتعالی به عنوان موجر، در خصوص ملک واقع در [آدرس دقیق ملک مورد اجاره شامل پلاک ثبتی یا پلاک پستی] به مشخصات [تعداد اتاق، متراژ و سایر اوصاف ملک].

به استحضار می رساند، علی رغم تعهدات قانونی و قراردادی حضرتعالی مبنی بر [ذکر دقیق تعهد نقض شده توسط موجر، مثال: «انجام تعمیرات اساسی مربوط به سیستم لوله کشی و فاضلاب» یا «برطرف کردن نم زدگی گسترده در سقف واحد» یا «تأمین سیستم گرمایشی سالم»] که در بند [شماره بند مربوطه در قرارداد، در صورت وجود] قرارداد اجاره نامه نیز قید گردیده (یا بر اساس عرف و قانون به عهده موجر است)، متأسفانه با گذشت [تعداد روز/ماه] از تاریخ اطلاع رسانی شفاهی/کتبی اینجانب مورخ [تاریخ اطلاع رسانی اولیه، در صورت وجود]، تاکنون هیچ اقدامی در جهت رفع این مشکل/مشکلات به عمل نیامده است.

[در صورت وجود عیب پنهان]: یا اینکه «متأسفانه پس از سکونت در ملک، متوجه وجود عیب اساسی و پنهان [ذکر دقیق عیب، مثال: «خرابی گسترده در تأسیسات برق کشی ساختمان» یا «وجود رطوبت شدید و بوی نامطبوع ناشی از نشت آب در زیرزمین»] گردیدم که در زمان عقد قرارداد قابل مشاهده نبوده و امکان انتفاع کامل و متعارف از ملک را سلب نموده است.»

لذا، با استناد به حق قانونی فسخ قرارداد (خیار تخلف شرط/خیار عیب) و با توجه به اینکه ادامه سکونت در ملک با وضعیت موجود برای اینجانب میسر نمی باشد، بدین وسیله اعلام می نماید که قرارداد اجاره نامه فوق الذکر از تاریخ [تاریخ مورد نظر برای فسخ، مثلاً ۱۰ روز پس از ابلاغ نامه] فسخ می گردد.

خواهشمند است ظرف مدت [مثلاً ۱۰ روز] پس از تاریخ ابلاغ این نامه، ضمن هماهنگی جهت تحویل و تسویه ملک، نسبت به استرداد کامل مبلغ ودیعه (رهن) به میزان [مبلغ ودیعه به عدد و حروف] ریال به حساب اینجانب اقدام فرمایید. در صورت عدم استرداد ودیعه، اینجانب ناگزیر به پیگیری از طریق مراجع قانونی صالح خواهم بود و کلیه خسارات وارده بر عهده حضرتعالی خواهد بود.

با تشکر و احترام،
[امضا مستأجر]
[نام و نام خانوادگی مستأجر]
[شماره ملی مستأجر]
[شماره تماس مستأجر]

نمونه ۲: متن فسخ قرارداد اجاره به دلیل وجود خیار شرط (حق فسخ پیش بینی شده در قرارداد)

اگر در قرارداد اجاره، شرط مشخصی برای فسخ از سوی مستأجر در نظر گرفته شده باشد (مثلاً با پرداخت جریمه یا در صورت وقوع یک رخداد خاص)، مستأجر می تواند با استناد به همان بند، قرارداد را فسخ کند.

[سربرگ: در صورت امکان شامل نام و آدرس مستأجر و شماره تماس]

تاریخ: [تاریخ نگارش نامه]
شماره: [در صورت استفاده از اظهارنامه، شماره اظهارنامه]

مخاطب: جناب آقای/سرکار خانم [نام و نام خانوادگی موجر]
آدرس: [آدرس دقیق موجر]

موضوع: اعلام فسخ قرارداد اجاره نامه شماره [شماره قرارداد اجاره] مورخ [تاریخ عقد قرارداد] با استناد به خیار شرط

با سلام و احترام،

پیرو قرارداد اجاره نامه شماره [شماره قرارداد اجاره] مورخ [تاریخ عقد قرارداد] منعقده فیمابین اینجانب [نام و نام خانوادگی مستأجر] فرزند [نام پدر مستأجر] به شماره ملی [شماره ملی مستأجر] به عنوان مستأجر و حضرتعالی به عنوان موجر، در خصوص ملک واقع در [آدرس دقیق ملک مورد اجاره].

به استحضار می رساند، با توجه به بند [شماره بند مربوط به خیار شرط] قرارداد اجاره نامه فوق الذکر که حق فسخ قرارداد را برای مستأجر در شرایط [ذکر دقیق شرایط، مثال: «تغییر محل کار به شهر دیگر» یا «با پرداخت مبلغ یک ماه اجاره به عنوان جریمه»] پیش بینی نموده است، بدین وسیله اعلام می نماید که اینجانب به دلیل [شرح دلیل که با شرط فسخ منطبق است، مثال: «تغییر محل کار و لزوم نقل مکان به شهر اصفهان»] قصد استفاده از خیار شرط مندرج در بند مذکور را دارم.

لذا، قرارداد اجاره نامه شماره [شماره قرارداد اجاره] از تاریخ [تاریخ مورد نظر برای فسخ، مثلاً ۱۵ روز پس از ابلاغ نامه] فسخ می گردد. اینجانب آمادگی خود را جهت پرداخت [مبلغ جریمه، در صورت وجود، مثال: «یک ماه اجاره بها معادل [مبلغ به عدد و حروف] ریال»] بابت اعمال حق فسخ اعلام می نمایم.

خواهشمند است ظرف مدت [مثلاً ۱۵ روز] پس از تاریخ ابلاغ این نامه، ضمن هماهنگی جهت تحویل و تسویه ملک، نسبت به استرداد باقی مانده مبلغ ودیعه (رهن) به میزان [مبلغ ودیعه منهای جریمه، به عدد و حروف] ریال به حساب اینجانب اقدام فرمایید. در صورت هرگونه تأخیر در استرداد ودیعه، اینجانب ناگزیر به پیگیری از طریق مراجع قانونی صالح خواهم بود.

با تشکر و احترام،
[امضا مستأجر]
[نام و نام خانوادگی مستأجر]
[شماره ملی مستأجر]
[شماره تماس مستأجر]

نمونه ۳: متن اقاله (فسخ توافقی) قرارداد اجاره (برای زمانی که هر دو طرف رضایت دارند)

این متن برای زمانی است که موجر و مستأجر هر دو با فسخ قرارداد موافقت کرده اند و قصد دارند به صورت مسالمت آمیز به اجاره نامه پایان دهند. این سند باید توسط هر دو طرف و شهود امضا شود.

اقاله نامه / فسخ نامه توافقی قرارداد اجاره نامه

تاریخ: [تاریخ نگارش سند]

پیرو: قرارداد اجاره نامه شماره [شماره قرارداد اجاره، در صورت وجود] مورخ [تاریخ عقد قرارداد] فی مابین:

1.  موجر: جناب آقای/سرکار خانم [نام و نام خانوادگی موجر] فرزند [نام پدر] به شماره ملی [شماره ملی] و آدرس [آدرس کامل]
2.  مستأجر: جناب آقای/سرکار خانم [نام و نام خانوادگی مستأجر] فرزند [نام پدر] به شماره ملی [شماره ملی] و آدرس [آدرس کامل]

موضوع: اقاله و فسخ توافقی قرارداد اجاره نامه ملک واقع در [آدرس دقیق ملک مورد اجاره]

متن توافق:
نظر به اینکه طرفین قرارداد اجاره نامه فوق الذکر (موجر و مستأجر) به دلایل [اختیاری: ذکر دلایل کلی مانند شخصی یا خانوادگی] مایل به ادامه قرارداد نبوده و بر فسخ آن پیش از موعد مقرر توافق کامل و رضایت تامه دارند، لذا به موجب این اقاله نامه، قرارداد اجاره نامه مذکور از تاریخ [تاریخ دقیق فسخ و تخلیه] به صورت کامل اقاله و تفاسخ گردید.

شرایط اقاله:
طرفین با توافق کامل و اقرار به صحت و سلامت ملک مورد اجاره و تسویه کامل کلیه مطالبات و بدهی های احتمالی به شرح زیر، این اقاله نامه را قبول و امضا نمودند:
1.  تخلیه کامل و تحویل ملک مورد اجاره به موجر در تاریخ [تاریخ دقیق تخلیه]، به صورت سالم و بدون هیچ گونه خسارت مازاد بر استهلاک متعارف.
2.  استرداد مبلغ ودیعه (رهن) به میزان [مبلغ ودیعه به عدد و حروف] ریال توسط موجر به مستأجر در تاریخ [تاریخ دقیق استرداد ودیعه] و به شماره حساب [شماره حساب مستأجر] یا به صورت نقدی.
3.  تسویه کامل کلیه قبوض آب، برق، گاز، تلفن و شارژ ساختمان مربوط به ملک مورد اجاره تا تاریخ [تاریخ دقیق تخلیه] توسط مستأجر.
4.  طرفین پس از اجرای تعهدات فوق الذکر، هیچ گونه ادعای مالی و حقوقی و کیفری در خصوص قرارداد اجاره مذکور و ملک مورد اجاره نسبت به یکدیگر نخواهند داشت.

این اقاله نامه در دو نسخه متحدالمتن و دارای اعتبار یکسان تنظیم و پس از قرائت و تأیید توسط طرفین و شهود زیر، به امضا رسید.

امضا موجر:
نام و نام خانوادگی:
امضا:

امضا مستأجر:
نام و نام خانوادگی:
امضا:

شهود:
شاهد ۱:
نام و نام خانوادگی:
شماره ملی:
امضا:

شاهد ۲:
نام و نام خانوادگی:
شماره ملی:
امضا:

نمونه ۴: متن اظهارنامه فسخ قرارداد اجاره توسط مستاجر (در صورت عدم همکاری موجر)

اظهارنامه یک سند حقوقی رسمی است که از طریق دفاتر خدمات الکترونیک قضایی ارسال می شود. هدف از ارسال اظهارنامه، آگاه کردن رسمی طرف مقابل از خواسته یا اعتراض شما و ایجاد سندیت برای پیگیری های بعدی است. در صورتی که موجر همکاری نکند یا به تعهدات خود عمل ننماید، مستأجر می تواند برای فسخ قرارداد و مطالبه حقوق خود، اظهارنامه ارسال کند.

برای تنظیم اظهارنامه، باید به یکی از دفاتر خدمات الکترونیک قضایی مراجعه کنید. ساختار کلی اظهارنامه شامل موارد زیر است:

• مشخصات و نشانی اظهارکننده: (مستأجر)
• مشخصات و نشانی مخاطب: (موجر)
• موضوع اظهارنامه: اعلام فسخ قرارداد اجاره نامه و درخواست استرداد ودیعه
• خلاصه اظهارات: در این بخش باید به صورت واضح و مستند، شرح ماجرا، شماره و تاریخ قرارداد اجاره، دلایل فسخ (با ذکر ماده قانونی یا بند قرارداد)، مکاتبات قبلی (اگر وجود دارد) و خواسته های مستأجر (فسخ قرارداد، تخلیه ملک، استرداد ودیعه، پرداخت خسارت) بیان شود. لازم است که تمامی جزئیات و تاریخ ها دقیقاً ذکر شوند.
• خواسته: به طور مشخص اعلام کنید که چه انتظاری از موجر دارید (مثلاً: «لذا از جنابعالی دعوت می شود ظرف مدت ۷ روز از تاریخ ابلاغ این اظهارنامه نسبت به [مثال: «رفع عیب در ملک» یا «حضور جهت توافق بر اقاله» یا «استرداد ودیعه»] اقدام نمایید؛ در غیر این صورت، اینجانب از طریق مراجع قضایی اقدام خواهم نمود و کلیه هزینه ها و خسارات ناشی از آن بر عهده شما خواهد بود.»).

اظهارنامه، جنبه اثباتی بسیار قوی دارد و نشان می دهد که شما پیش از هر اقدام قضایی، به صورت رسمی و قانونی، موضوع را به اطلاع طرف مقابل رسانده اید.

نکات کلیدی برای تنظیم هر یک از نمونه متن ها

صرف نظر از نوع فسخ یا اقاله نامه، رعایت نکات زیر برای اعتبار و دقت اسناد حقوقی بسیار مهم است:

• دقت در درج تمامی مشخصات: اطمینان حاصل کنید که نام و نام خانوادگی، شماره ملی، آدرس و شماره تماس هر دو طرف (موجر و مستأجر) به صورت کامل و صحیح درج شده باشد.
• ارجاع دقیق به شماره و تاریخ قرارداد اجاره: حتماً شماره و تاریخ دقیق قرارداد اجاره را در متن سند فسخ ذکر کنید تا هیچ ابهامی در خصوص قرارداد مورد نظر وجود نداشته باشد. در مورد اجاره نامه های دستی فاقد شماره، می توان به آدرس دقیق ملک و تاریخ عقد قرارداد ارجاع داد.
• تاریخ دقیق اعلام فسخ و مهلت پیشنهادی برای تخلیه: به وضوح مشخص کنید که فسخ از چه تاریخی اعمال می شود و چه مهلتی برای تخلیه ملک و تسویه حساب تعیین شده است.
• ذکر واضح مبلغ ودیعه و نحوه استرداد آن: مبلغ ودیعه (رهن) را به عدد و حروف ذکر کنید و نحوه (نقدی یا واریز به حساب) و زمان دقیق استرداد آن را مشخص نمایید.
• اهمیت امضای موجر، مستأجر و حداقل دو شاهد: در اقاله نامه یا هرگونه توافق نامه فسخ، حضور و امضای موجر، مستأجر و حداقل دو شاهد بالغ و عاقل (ترجیحاً مرد) الزامی است. امضای شهود، به سند اعتبار حقوقی بیشتری می بخشد. در مورد اظهارنامه، فقط امضای اظهارکننده کفایت می کند.

پیامدهای فسخ قرارداد توسط مستاجر (جریمه، حق کمیسیون و…)

فسخ قرارداد اجاره، به خصوص پیش از موعد مقرر، می تواند پیامدهای مالی برای مستأجر به همراه داشته باشد. آگاهی از این پیامدها به مستأجر کمک می کند تا با دید بازتری تصمیم گیری کند و از غافلگیری های ناخواسته جلوگیری نماید.

جریمه فسخ قرارداد قبل از موعد

در بسیاری از قراردادهای اجاره، بندی تحت عنوان «جریمه فسخ قرارداد قبل از موعد» وجود دارد. این جریمه معمولاً برای جبران ضرر و زیان احتمالی موجر (مانند خالی ماندن ملک یا هزینه های یافتن مستأجر جدید) در نظر گرفته می شود.

• بررسی شرایط جریمه: مستأجر باید قرارداد اجاره را به دقت بررسی کند تا مشخص شود آیا بندی در مورد جریمه فسخ وجود دارد یا خیر و میزان آن چقدر است. معمولاً این مبلغ معادل یک ماه اجاره بها تعیین می شود، اما می تواند متفاوت باشد.
• اهمیت شفافیت: وجود بند مربوط به جریمه فسخ در قرارداد و امضای آن توسط طرفین، به این موضوع جنبه قانونی می دهد. اگر چنین بندی در قرارداد نباشد و مستأجر دلیل موجه قانونی برای فسخ داشته باشد (مانند خیارات)، موجر نمی تواند به سادگی از او جریمه مطالبه کند.
• مذاکره: حتی در صورت وجود بند جریمه، مستأجر می تواند با موجر مذاکره کند تا شاید به توافقی کمتر از مبلغ جریمه برسد، به خصوص اگر مستأجر جدیدی برای ملک پیدا کند.

حق کمیسیون بنگاه در صورت فسخ

یکی دیگر از پیامدهای مالی فسخ قرارداد اجاره، مربوط به حق کمیسیون مشاور املاک (بنگاه) است. این موضوع می تواند کمی پیچیده باشد و بستگی به زمان و دلیل فسخ دارد.

• قانون کمیسیون: حق کمیسیون بنگاه املاک برای «انجام معامله» دریافت می شود. اگر معامله به درستی انجام شده و قرارداد به امضا رسیده باشد، حق کمیسیون پرداخت شده است.
• چگونگی محاسبه در صورت فسخ:
  • اگر فسخ قبل از تحویل ملک باشد: در برخی موارد، اگر فسخ پیش از تحویل کامل ملک صورت گیرد، ممکن است طرفین توافق کنند که حق کمیسیون بنگاه به نسبتی بین آن ها تقسیم شود یا طرف مقصر، هزینه آن را بر عهده بگیرد. با این حال، بنگاه حق دریافت کمیسیون خود را از معامله انجام شده دارد.
  • اگر فسخ پس از تحویل ملک باشد: معمولاً پس از تحویل ملک، حق کمیسیون به طور کامل پرداخت شده تلقی می شود. در صورت فسخ، مسئولیت پرداخت هزینه های احتمالی برای اجاره مجدد ملک به عهده طرفی است که موجب فسخ شده است (مگر اینکه توافق دیگری صورت گیرد).
• مسئولیت پرداخت: مسئولیت پرداخت حق کمیسیون بنگاه در صورت فسخ، معمولاً بر عهده مقصری است که موجب فسخ قرارداد شده است. اما در اقاله (فسخ توافقی)، طرفین می توانند بر سر تقسیم یا پرداخت آن توافق کنند.

تخلیه ملک و بازگرداندن ودیعه

این دو موضوع از اصلی ترین دغدغه های مستأجر در زمان فسخ قرارداد هستند و باید با دقت مدیریت شوند.

• مسائل حقوقی مربوط به تأخیر در بازگرداندن ودیعه:
  • اگر موجر پس از تخلیه و تحویل ملک، در بازگرداندن ودیعه تأخیر کند، مستأجر می تواند از طریق مراجع قضایی (شورای حل اختلاف یا دادگاه) اقدام به مطالبه آن کند.
  • مستأجر می تواند مطالبه اجرت المثل (خسارت تأخیر تأدیه) بابت هر روز تأخیر در بازپرداخت ودیعه را نیز درخواست کند، مشروط بر اینکه تاریخ مشخصی برای بازپرداخت در قرارداد یا توافق نامه فسخ قید شده باشد.
  • در صورت عدم بازپرداخت ودیعه، مستأجر می تواند تا زمان دریافت ودیعه، از تخلیه ملک خودداری کند، اما در این حالت، همچنان باید اجاره بهای ملک را پرداخت کند (مگر اینکه به دلیل عدم ایفای تعهد موجر حق فسخ را داشته باشد). این کار ریسک حقوقی دارد و توصیه می شود قبل از آن حتماً با وکیل مشورت شود.
• راهکارهای قانونی برای تسریع در بازپس گیری ودیعه:
  • ارسال اظهارنامه: اولین گام، ارسال اظهارنامه رسمی به موجر با تعیین مهلت برای بازپرداخت ودیعه است.
  • اقامه دعوی: در صورت عدم پاسخگویی یا امتناع موجر، اقامه دعوی در مراجع قضایی.
  • تأمین خواسته: مستأجر می تواند از دادگاه درخواست «تأمین خواسته» کند تا موجر نتواند اموال خود را قبل از صدور حکم، منتقل یا مخفی کند.

نکات حقوقی و توصیه های مهم برای مستاجران

رعایت برخی نکات و توصیه های حقوقی می تواند از بروز مشکلات بزرگ تر جلوگیری کرده و فرآیند فسخ قرارداد اجاره را برای مستأجر هموارتر کند.

• همیشه ابتدا قرارداد را به دقت مطالعه کنید: بسیاری از مشکلات ناشی از عدم آگاهی از مفاد قرارداد است. پیش از هر اقدامی، تمامی بندها، به خصوص شروط مربوط به فسخ، جریمه ها و تعهدات طرفین را به خوبی بخوانید و درک کنید. اگر در قرارداد ابهامی وجود دارد، حتماً از مشاور املاک یا وکیل سوال کنید.
• تا حد امکان با موجر به توافق مسالمت آمیز برسید: اقاله یا فسخ توافقی، کم هزینه ترین و سریع ترین راه برای پایان دادن به قرارداد است. تلاش کنید تا با گفت وگو و مذاکره، به توافقی منطقی با موجر دست یابید تا از درگیر شدن در فرآیندهای طولانی و پرهزینه قضایی جلوگیری شود.
• تمامی مکاتبات و توافقات را مکتوب و مستند کنید: هرگونه اطلاع رسانی، درخواست، توافق یا حتی اعتراض باید به صورت کتبی باشد. از ارسال نامه با پست سفارشی، ایمیل، یا اظهارنامه قضایی استفاده کنید و رسیدها و نسخه های کتبی را برای خود نگهداری کنید. مکاتبات شفاهی در بسیاری از موارد، در مراجع قانونی قابل استناد نیستند.
• در موارد پیچیده، حتماً با یک وکیل یا مشاور حقوقی متخصص مشورت کنید: پرونده های حقوقی مربوط به اجاره ممکن است پیچیدگی های خاص خود را داشته باشند. اگر احساس می کنید با موقعیت دشواری روبرو هستید یا اطلاعات کافی ندارید، از مشورت با یک وکیل متخصص در امور ملکی غافل نشوید. یک مشاوره حقوقی اولیه می تواند شما را از اقدامات نادرست و پیامدهای منفی نجات دهد.
• پرهیز از اقدامات یکجانبه و غیرقانونی که می تواند منجر به ضررهای بیشتر شود: از تخلیه ناگهانی ملک بدون اطلاع قبلی، عدم پرداخت اجاره بها بدون دلیل موجه، یا آسیب رساندن عمدی به ملک خودداری کنید. این اقدامات می تواند به ضررهای مالی و حقوقی جدی برای مستأجر منجر شود.
• عکس برداری و فیلم برداری از وضعیت ملک در زمان تحویل: در زمان تحویل ملک به موجر، حتماً از تمامی بخش های ملک، از جمله کنتورها، تأسیسات، دیوارها و کف پوش ها، عکس و فیلم تهیه کنید. این مدارک می توانند در صورت بروز اختلاف در مورد وضعیت ملک یا خسارات احتمالی، به عنوان دلیل و مدرک مورد استفاده قرار گیرند. همچنین، صورت جلسه ای از تحویل ملک تهیه کنید و آن را به امضای موجر برسانید.

نتیجه گیری

فسخ قرارداد اجاره از سوی مستأجر، هرچند ممکن است در ابتدا پیچیده به نظر برسد، اما با آگاهی از حقوق و تکالیف قانونی و رعایت مراحل صحیح، فرآیندی قابل مدیریت خواهد بود. درک دلایل موجه برای فسخ، آشنایی با خیارات قانونی مانند خیار عیب یا تخلف شرط، و همچنین شناخت راهکارهایی مانند اقاله (فسخ توافقی)، به مستأجر این امکان را می دهد که با اطمینان خاطر بیشتری در این مسیر گام بردارد.

اهمیت مستندسازی تمامی مکاتبات، جمع آوری شواهد و مدارک، و در نهایت، تسویه حساب دقیق و پیگیری استرداد ودیعه، از جمله نکات کلیدی هستند که نباید نادیده گرفته شوند. استفاده از نمونه متن های حقوقی و در صورت لزوم، مشورت با وکیل متخصص، می تواند از بروز اختلافات حقوقی و مالی جلوگیری کرده و به مستأجر کمک کند تا با کمترین دغدغه، به قرارداد اجاره خود پایان دهد. با این رویکرد، نه تنها حقوق مستأجر حفظ می شود، بلکه فرآیند فسخ به شیوه ای قانونی و منصفانه انجام خواهد گرفت.