متن قولنامه دستی قدیمی | نمونه، نکات مهم و راهنمای جامع
متن قولنامه دستی قدیمی
قولنامه دستی، سندی است که ریشه های عمیقی در فرهنگ معاملات ایران دارد و حتی در عصر حاضر نیز به دلیل سادگی و سرعت، کاربرد خود را حفظ کرده است. این سند، توافقی اولیه میان طرفین یک معامله را به صورت مکتوب در می آورد و برای بسیاری از افراد، اولین گام در فرآیند خرید و فروش املاک، وسایل نقلیه یا سایر دارایی ها محسوب می شود. درک صحیح از اعتبار حقوقی، نحوه نگارش و جزئیات مربوط به قولنامه های دستی از اهمیت بالایی برخوردار است تا از بروز مشکلات و اختلافات احتمالی در آینده جلوگیری شود.
هرچند امروزه روش های نوین و رسمی تری برای ثبت قراردادها وجود دارد، اما اعتماد متقابل و تمایل به انجام معاملات سریع تر و با تشریفات کمتر، همچنان قولنامه دستی را به ابزاری رایج تبدیل کرده است. این مقاله به صورت گام به گام به بررسی تمامی جنبه های قولنامه دستی، از تعریف و تفاوت های آن با سایر اسناد تا ارائه نمونه های کاربردی و تشریح نکات حقوقی مهم می پردازد. هدف، ارائه یک راهنمای جامع و دقیق برای تمامی افرادی است که قصد تنظیم یا استناد به یک قولنامه دستی را دارند، به گونه ای که با آگاهی کامل از حقوق و تعهدات خود، معاملات مطمئن تری را تجربه کنند.
قولنامه دستی چیست؟ نگاهی از گذشته تا امروز
قولنامه دستی، در ساده ترین تعریف، سندی عادی و غیررسمی است که در آن دو یا چند نفر، قولی بر انجام یک معامله یا توافقی خاص را مکتوب می کنند. این سند، برخلاف اسناد رسمی که در دفاتر اسناد رسمی یا مراجع دولتی تنظیم می شوند، معمولاً توسط خود طرفین یا افراد مورد اعتماد آن ها و بدون دخالت نهادهای رسمی نوشته و امضا می گردد. کلمه قولنامه از ترکیب قول به معنای تعهد و نامه به معنای نوشته تشکیل شده و به خوبی ماهیت آن را روشن می سازد: تعهدی مکتوب برای انجام کاری در آینده.
در گذشته، زمانی که دسترسی به دفاتر اسناد رسمی کمتر بود و یا افراد تمایل به سادگی و سرعت در معاملات داشتند، قولنامه های دستی نقش حیاتی در ثبت توافقات ایفا می کردند. این رویکرد سنتی، همچنان در بسیاری از نقاط کشور و در میان افرادی که به دنبال معاملات خصوصی و کم هزینه تر هستند، مرسوم است. دلایل متعددی برای این انتخاب وجود دارد؛ از جمله سرعت بالای تنظیم، عدم نیاز به پرداخت هزینه های دفتری، سادگی فرآیند و گاهی اوقات، اعتماد متقابل بالای طرفین معامله که لزوم رجوع به تشریفات رسمی را کمتر احساس می کنند. با این حال، باید توجه داشت که این سادگی و سرعت، همیشه بدون ریسک نیست و نیازمند آگاهی کامل از جوانب حقوقی است.
تفاوت اساسی: قولنامه و مبایعه نامه
یکی از مفاهیم کلیدی که در زمینه معاملات املاک و سایر دارایی ها مطرح می شود و اغلب با قولنامه دستی اشتباه گرفته می شود، «مبایعه نامه» است. درک تفاوت میان این دو، برای جلوگیری از ابهامات حقوقی و شناخت دقیق حقوق و تعهدات طرفین ضروری است.
قولنامه (عهدنامه): همانطور که از نامش پیداست، قولنامه یک «قول» و «تعهد» به انجام کاری در آینده است. در واقع، طرفین با امضای قولنامه، متعهد می شوند که در زمان مشخصی و با شرایط تعیین شده، معامله ای را انجام دهند یا قراردادی را منعقد سازند. قولنامه به خودی خود، وقوع معامله اصلی را محقق نمی سازد؛ بلکه سندی برای الزام طرفین به انجام آن است. برای مثال، اگر کسی خانه ای را قولنامه کند، به این معناست که متعهد شده آن خانه را بخرد یا بفروشد، نه اینکه همین الان مالک خانه شده باشد. در این نوع قرارداد، معمولاً بخشی از ثمن معامله به عنوان بیعانه پرداخت می شود تا این تعهد را محکم تر کند. اگر یکی از طرفین به تعهد خود عمل نکند، طرف دیگر می تواند با استناد به قولنامه، از طریق مراجع قضایی، الزام او را به انجام معامله یا پرداخت وجه التزام (جریمه عدم انجام تعهد) مطالبه کند.
مبایعه نامه (عقد بیع): مبایعه نامه اما فراتر از یک قول و تعهد است. «بیع» به معنای خرید و فروش است و مبایعه نامه سندی است که «وقوع» خود معامله خرید و فروش را تأیید می کند. به عبارت دیگر، با امضای مبایعه نامه، مالکیت مورد معامله از فروشنده به خریدار منتقل شده است، حتی اگر هنوز سند رسمی به نام خریدار منتقل نشده باشد یا تمام ثمن معامله پرداخت نشده باشد. مبایعه نامه، عقد بیع را محقق می سازد و آثار حقوقی نقل و انتقال مالکیت را بلافاصله پس از امضای آن ایجاد می کند. در این حالت، خریدار مالک شناخته می شود و می تواند از حقوق مالکیت خود استفاده کند، اگرچه برای اثبات مالکیت رسمی و جلوگیری از مشکلات ثبتی، نیاز به تنظیم سند رسمی در دفترخانه دارد. در عرف بازار، بسیاری از قولنامه ها در عمل، همان مبایعه نامه هستند، زیرا با امضای آن ها، قصد اصلی طرفین بر انجام معامله و انتقال مالکیت است. تمایز دقیق این دو، بیشتر به قصد و اراده واقعی طرفین و عبارات به کار رفته در متن قرارداد بازمی گردد.
ویژگی های یک قولنامه دستی معتبر و قابل استناد
برای اینکه یک قولنامه دستی اعتبار حقوقی داشته و در مراجع قضایی قابل استناد باشد، باید واجد شرایط ماهوی و شکلی مشخصی باشد. این شرایط، نه تنها برای حفظ حقوق طرفین اهمیت دارند، بلکه از بروز اختلافات و مشکلات آتی نیز پیشگیری می کنند.
- قصد و رضای طرفین: اولین و مهمترین شرط، وجود قصد واقعی برای انجام معامله و رضایت کامل طرفین است. هیچ یک از طرفین نباید تحت اکراه، اجبار، تهدید یا اشتباه فاحش اقدام به امضای قولنامه کرده باشند. این قصد و رضا باید آزادانه و آگاهانه باشد.
- اهلیت طرفین: طرفین قرارداد باید از اهلیت قانونی برای انجام معامله برخوردار باشند. این به معنای آن است که آن ها باید بالغ (رسیده به سن قانونی)، عاقل (مجنون نباشند) و رشید (توانایی اداره اموال خود را داشته باشند) باشند. معامله با افراد صغیر، مجنون یا سفیه (در اموالشان) باطل یا غیرنافذ است.
- معین بودن موضوع معامله و ثمن آن: مورد معامله (مثلاً خانه، زمین، خودرو) باید به صورت کاملاً مشخص، معین و بدون ابهام در قولنامه ذکر شود. همچنین، ثمن معامله (قیمت) و نحوه پرداخت آن نیز باید به وضوح قید گردد. ابهام در موضوع یا ثمن می تواند به بطلان قرارداد منجر شود.
- مشروعیت جهت معامله: هدف و انگیزه اصلی از انجام معامله باید مشروع و قانونی باشد. معامله ای که برای اهداف غیرقانونی یا نامشروع انجام می شود، از نظر حقوقی باطل است.
- مکتوب بودن و امضاء: اگرچه شفاهی بودن توافقات نیز در برخی موارد اعتبار دارد، اما برای قولنامه های دستی، مکتوب بودن و امضای طرفین (و ترجیحاً اثر انگشت) از اهمیت بالایی برخوردار است. امضا نشان دهنده تأیید مفاد قرارداد توسط امضاکننده است و به سندیت آن کمک می کند.
- تاریخ و محل تنظیم: درج تاریخ دقیق تنظیم قولنامه و محل آن، به اثبات زمان وقوع تعهد و حل اختلافات احتمالی در آینده کمک شایانی می کند.
- جزئیات کامل مورد معامله: درج مشخصات دقیق ملک (پلاک ثبتی، آدرس، متراژ، کاربری، وضعیت سند، انشعابات و…)، زمین (موقعیت، حدود، کاربری) یا مغازه (حق سرقفلی، انشعابات و…) به دور از ابهام.
- تعهدات و شروط: تمام تعهدات طرفین، زمان بندی ها، شرایط خاص، وجه التزام (جریمه دیرکرد یا عدم انجام تعهد) و نحوه حل و فصل اختلافات باید به وضوح بیان شود.
اعتبار حقوقی قولنامه دستی در قانون ایران
یکی از مهمترین سوالات درباره قولنامه های دستی، میزان اعتبار حقوقی آن ها در نظام قضایی ایران است. برخلاف تصور برخی افراد که قولنامه دستی را بی اعتبار می دانند، این سند در صورت رعایت شرایط قانونی، کاملاً معتبر و قابل استناد در دادگاه است.
مبنای قانونی: ماده ۱۰ قانون مدنی
ستون فقرات اعتبار حقوقی قولنامه های دستی و سایر قراردادهای عادی در ایران، ماده ۱۰ قانون مدنی است. این ماده بیان می دارد:
«قراردادهای خصوصی نسبت به کسانی که آن را منعقد نموده اند، در صورتی که مخالف صریح قانون نباشد، نافذ است.»
این ماده، اصل «آزادی قراردادها» را به رسمیت می شناسد. به این معنا که افراد در چارچوب قانون و مشروط بر اینکه توافقشان مخالفتی با قوانین آمره (قوانینی که افراد نمی توانند خلاف آن ها توافق کنند) نداشته باشد، می توانند هر نوع قراردادی را منعقد کرده و به آن ملتزم شوند. بنابراین، قولنامه دستی نیز یک قرارداد خصوصی محسوب می شود و تا زمانی که شروط اصلی صحت قراردادها (قصد و رضا، اهلیت، موضوع معین، جهت مشروع) در آن رعایت شده و مخالف صریح قانون نباشد، میان طرفین معتبر و لازم الاجرا خواهد بود.
اعتبار قولنامه دستی در دادگاه و مراجع قضایی
با توجه به ماده ۱۰ قانون مدنی و سایر اصول حقوقی، قولنامه دستی در دادگاه ها و مراجع قضایی کاملاً قابل استناد است. در صورت بروز اختلاف میان طرفین، شخصی که قولنامه را در دست دارد، می تواند برای الزام طرف مقابل به انجام تعهدات خود یا مطالبه خسارات ناشی از عدم انجام تعهد، به دادگاه مراجعه کند. دادگاه با بررسی مفاد قولنامه، شرایط تنظیم آن، و سایر ادله و شواهد (مانند شهادت شهود، اقرار طرفین، کارشناسی خط و امضا)، در خصوص اعتبار و صحت آن تصمیم گیری خواهد کرد. اگر قولنامه به درستی تنظیم شده و شرایط قانونی در آن رعایت شده باشد، دادگاه حکم به اجرای مفاد آن صادر خواهد کرد. به عنوان مثال، اگر فروشنده ای با قولنامه متعهد به انتقال ملک شده باشد و سپس از این کار امتناع کند، خریدار می تواند از دادگاه بخواهد تا فروشنده را به تنظیم سند رسمی مجبور کند.
نقش شاهد و اثر انگشت
نقش شاهد: حضور و امضای شهود، هرچند از نظر قانونی برای اعتبار یک قولنامه دستی «الزامی» نیست، اما به شدت «توصیه می شود». دلیل این توصیه، افزایش قدرت اثباتی قولنامه است. در صورت بروز انکار یا تردید نسبت به امضاها یا مفاد قرارداد، شهادت شهود می تواند نقش بسیار مهمی در اثبات صحت قولنامه در دادگاه ایفا کند. شهود، می توانند بر حضور طرفین، قصد و رضای آن ها، و صحت امضاهای ذیل قرارداد گواهی دهند. حداقل دو شاهد معتبر که از مفاد قرارداد آگاه هستند، به اعتبار و استحکام حقوقی قولنامه می افزایند.
نقش اثر انگشت: اثر انگشت نیز مانند امضای شهود، از نظر قانونی «الزامی» برای اعتبار قولنامه نیست، اما یک روش بسیار قوی برای اثبات هویت و تأیید اراده فرد است. در صورت اختلاف بر سر امضا، اثر انگشت به دلیل منحصر به فرد بودن، می تواند به عنوان یک دلیل غیرقابل انکار در تشخیص هویت امضاکننده مورد استفاده قرار گیرد. لذا، اخذ اثر انگشت از هر دو طرف قرارداد در کنار امضا، به شدت توصیه می شود تا جای هرگونه انکار و تردید را از بین ببرد.
قولنامه دستی بدون مهر: آیا معتبر است؟
مهر، یک ابزار شناسایی برای اشخاص حقوقی (شرکت ها، سازمان ها) است. در معاملات بین افراد حقیقی (اشخاص عادی)، مهر زدن به قولنامه از نظر قانونی «الزامی» نیست و نبود آن هیچ خدشه ای به اعتبار قولنامه وارد نمی کند. آنچه برای اشخاص حقیقی اهمیت دارد، «امضا» و «اثر انگشت» است که نشان دهنده اراده و تأیید مفاد قرارداد توسط فرد است. بنابراین، یک قولنامه دستی که توسط افراد عادی بدون مهر امضا و اثر انگشت شده باشد، در صورت رعایت سایر شرایط قانونی (قصد، رضا، اهلیت، موضوع معین، جهت مشروع) کاملاً معتبر است و در دادگاه نیز قابل استناد خواهد بود.
نمونه متن قولنامه دستی (قدیمی و کاربردی)
تنظیم یک قولنامه دستی نیازمند دقت و توجه به جزئیات است. ساختار کلی یک قولنامه استاندارد، معمولاً شامل بخش های مشخصی برای درج اطلاعات طرفین، مورد معامله، ثمن و نحوه پرداخت، تعهدات، و شروط فسخ است. در ادامه، نحوه نگارش یک قولنامه دستی معتبر را گام به گام توضیح داده و سپس سه نمونه کاربردی برای خرید و فروش خانه، زمین و مغازه ارائه می شود. این نمونه ها صرفاً جهت الگوبرداری بوده و توصیه می شود در هر مورد خاص، با مشاوره حقوقی تکمیل گردند.
نحوه نگارش یک قولنامه دستی معتبر: گام به گام
- بسمه تعالی: در ابتدای هر قرارداد یا سند، ذکر نام خدا یک رسم پسندیده و رایج است.
- عنوان قرارداد: عنوان را به وضوح مشخص کنید، مثلاً قولنامه فروش خانه، قولنامه خرید زمین و…
- ماده ۱: مشخصات طرفین قرارداد:
- فروشنده/فروشندگان و خریدار/خریداران: نام و نام خانوادگی، نام پدر، شماره شناسنامه، کد ملی، تاریخ تولد، محل صدور شناسنامه، آدرس دقیق محل اقامت، شماره تماس.
- در صورت نیاز به وکالت، قیومیت یا ولایت، مشخصات وکیل/قیم/ولی و شماره و تاریخ سند مربوطه ذکر شود.
- ماده ۲: مشخصات مورد معامله:
- نوع ملک: (خانه، آپارتمان، زمین، مغازه).
- آدرس دقیق: شامل پلاک ثبتی (فرعی و اصلی)، بخش ثبتی، متراژ دقیق، کاربری (مسکونی، تجاری، زراعی)، وضعیت سند (تک برگ، مشاع، شش دانگ، در دست اقدام)، انشعابات (آب، برق، گاز، تلفن) و هرگونه توضیحات اضافه.
- ذکر تمامی ملحقات و توابع شرعی و عرفی (انباری، پارکینگ، قدرالسهم از مشاعات و…).
- ماده ۳: ثمن معامله و نحوه پرداخت:
- مبلغ کلی معامله: به عدد و حروف (مثلاً ۱۰۰,۰۰۰,۰۰۰ ریال معادل ده میلیون تومان).
- نحوه پرداخت:
- مبلغ نقدی (بیعانه) در زمان تنظیم قولنامه.
- مبلغ چک (شماره چک، تاریخ، مبلغ، عهده کدام بانک).
- مبلغی که در زمان تنظیم سند رسمی پرداخت خواهد شد.
- اقساط (مبلغ هر قسط، تاریخ پرداخت).
- ماده ۴: زمان و شرایط تنظیم سند رسمی (برای املاک دارای سند):
- تاریخ دقیق و ساعت حضور در دفترخانه: (مثلاً روز دوشنبه مورخ ۰۱/۰۱/۱۴۰۳ ساعت ۱۰ صبح).
- مشخصات دفترخانه: (شماره و آدرس دفترخانه اسناد رسمی).
- تعهدات هر یک از طرفین: (مثلاً فروشنده متعهد به تهیه مدارک لازم و تسویه بدهی ها، خریدار متعهد به پرداخت مابقی ثمن).
- ماده ۵: تعهدات طرفین و شروط قرارداد:
- تحویل ملک: تاریخ و چگونگی تحویل ملک به خریدار.
- فک رهن: (اگر ملک در رهن است) تعهد فروشنده به فک رهن قبل از تنظیم سند.
- تسویه بدهی ها: (مالیات، عوارض شهرداری، قبوض آب، برق، گاز) مسئولیت تسویه تا تاریخ تحویل یا تنظیم سند.
- جرائم تأخیر: تعیین مبلغی به عنوان وجه التزام (جریمه) برای هر روز تأخیر در انجام تعهدات توسط هر یک از طرفین.
- اظهار فروشنده مبنی بر اینکه ملک در توقیف، رهن یا اجاره نیست و ممنوع المعامله نمی باشد.
- ماده ۶: فسخ و اسقاط خیارات:
- معمولاً طرفین تمامی خیارات قانونی (مانند خیار غبن هرچند فاحش) را از خود سلب و ساقط می کنند. البته خیار تدلیس (فریب) قابل اسقاط نیست.
- شرایط خاص فسخ قرارداد (مثلاً در صورت عدم انجام تعهد اصلی).
- امضا و اثر انگشت: در انتهای قولنامه، محل امضا و اثر انگشت برای فروشنده، خریدار و حداقل دو شاهد (با ذکر مشخصات کامل) در نظر گرفته شود.
نمونه ۱: متن قولنامه دستی قدیمی خرید و فروش خانه/آپارتمان
بسمه تعالی
قرارداد خرید و فروش خانه/آپارتمان (قولنامه دستی)
| ماده | عنوان | جزئیات |
|---|---|---|
| ماده ۱ | مشخصات طرفین قرارداد |
فروشنده/فروشندگان: آقای/خانم ………………… فرزند ………………… به شماره شناسنامه ………………… صادره از ………………… کد ملی ………………… متولد ………………… آدرس کامل: …………………………………………………………………………. شماره تماس: ………………… خریدار/خریداران: آقای/خانم ………………… فرزند ………………… به شماره شناسنامه ………………… صادره از ………………… کد ملی ………………… متولد ………………… آدرس کامل: …………………………………………………………………………. شماره تماس: ………………… در صورت وکالت/قیومیت/ولایت/وصایت: ………………… فرزند ………………… به شماره شناسنامه ………………… به موجب سند/حکم ………………… شماره ………………… مورخ ………………… |
| ماده ۲ | مشخصات مورد معامله |
موضوع این قرارداد عبارت است از فروش شش دانگ یک دستگاه آپارتمان/خانه مسکونی به مساحت دقیق ………………… متر مربع (با احتساب مشاعات/بدون احتساب مشاعات) دارای پلاک ثبتی ………………… فرعی از ………………… اصلی، واقع در بخش ………………… ثبتی شهر ………………… به نشانی دقیق: ……………………………………………………………………………………………………………………………………………………………… دارای سند مالکیت شماره ………………… صادر شده به نام ………………… (فروشنده). این ملک شامل ………………… اتاق خواب، یک واحد پارکینگ با شماره …………………، و یک واحد انباری با شماره ………………… می باشد. ملک دارای انشعابات مستقل آب، برق، گاز و یک خط تلفن به شماره ………………… است. بازدید کامل از ملک صورت گرفته و مورد تأیید خریدار می باشد. |
| ماده ۳ | ثمن معامله و نحوه پرداخت |
کل ثمن معامله مبلغ ……………………………….. ریال (به حروف: ……………………………………………………………. ریال) معادل ……………………………….. تومان (به حروف: ……………………………………………………………. تومان) وجه رایج مملکتی تعیین گردید که به شرح ذیل از سوی خریدار به فروشنده پرداخت می شود:
|
| ماده ۴ | تنظیم سند رسمی و تحویل ملک |
۴-۱) طرفین قرارداد متعهد می شوند در تاریخ ………………… روز ………………… ساعت ………………… در دفترخانه اسناد رسمی شماره ………………… واقع در ……………………………………………………………… حاضر شده و نسبت به تنظیم سند رسمی انتقال قطعی اقدام نمایند. ۴-۲) فروشنده متعهد است کلیه مدارک لازم جهت تنظیم سند اعم از مفاصا حساب های مالیاتی، عوارض شهرداری، پایان کار و هرگونه استعلامیه مورد نیاز را تا تاریخ حضور در دفترخانه تهیه و ارائه نماید. ۴-۳) تحویل ملک مورد معامله به خریدار، همزمان با تنظیم سند رسمی و تسویه کامل ثمن معامله در تاریخ ………………… صورت خواهد گرفت. فروشنده متعهد به تخلیه کامل ملک و تحویل آن به صورت صحیح و سالم و بدون هرگونه اشغال یا مستأجر در تاریخ مقرر است. |
| ماده ۵ | تعهدات و شروط قرارداد |
۵-۱) کلیه هزینه های مربوط به نقل و انتقال اعم از مالیات نقل و انتقال، عوارض شهرداری و … تا تاریخ تنظیم سند رسمی بر عهده فروشنده می باشد. هزینه های حق التحریر و حق الثبت دفترخانه بالمناصفه (نصف نصف) بر عهده طرفین است. ۵-۲) فروشنده اقرار نمود که ملک مورد معامله در رهن، وثیقه، توقیف نبوده و هیچگونه معارض یا ادعایی بر آن وجود ندارد و فروشنده ممنوع المعامله نمی باشد. در صورت رهن بودن ملک، فروشنده متعهد به فک رهن قبل از تاریخ تنظیم سند رسمی است. ۵-۳) در صورت عدم حضور هر یک از طرفین در دفترخانه در تاریخ و ساعت مقرر، یا عدم انجام تعهدات اصلی از سوی هر یک، طرف متخلف موظف به پرداخت مبلغ ……………………………….. ریال (به حروف: ……………………………….. ریال) به عنوان وجه التزام (جریمه عدم انجام تعهد) به طرف دیگر می باشد. این جریمه بدل از اصل تعهد نبوده و طرف متعهدله می تواند علاوه بر مطالبه جریمه، الزام طرف متخلف را به انجام اصل تعهد نیز از مراجع قضایی پیگیری نماید. |
| ماده ۶ | فسخ و اسقاط خیارات |
کافه خیارات، خصوصاً خیار غبن ولو به اعلا درجه، از طرفین سلب و ساقط گردید. تنها خیار تدلیس (فریب) برای طرفین محفوظ خواهد بود. |
این قرارداد در ………………… ماده و ………………… نسخه متحد المتن تنظیم و در تاریخ ………………… با علم و اطلاع و رضایت کامل طرفین امضا و اثر انگشت گردید و هر نسخه در حکم واحد می باشد.
امضا و اثر انگشت فروشنده:
نام و نام خانوادگی:
امضا و اثر انگشت خریدار:
نام و نام خانوادگی:
شاهد ۱:
نام و نام خانوادگی: ………………… کد ملی: ………………… امضا و اثر انگشت:
شاهد ۲:
نام و نام خانوادگی: ………………… کد ملی: ………………… امضا و اثر انگشت:
نمونه ۲: متن قولنامه دستی قدیمی خرید و فروش زمین
بسمه تعالی
قرارداد خرید و فروش زمین (قولنامه دستی)
ماده ۱: مشخصات طرفین قرارداد: (مانند نمونه ۱)
ماده ۲: مشخصات مورد معامله:
موضوع این قرارداد عبارت است از فروش شش دانگ/دانگ های مشاع از یک قطعه زمین به مساحت دقیق ………………… متر مربع (به حروف: ………………… متر مربع) دارای پلاک ثبتی ………………… فرعی از ………………… اصلی، مفروز و مجزی از پلاک ………………… واقع در اراضی ………………… بخش ………………… ثبتی شهر/روستای ………………… به نشانی دقیق: ………………………………………………………………………………………………………………………….. (مشخصات دقیق تر شامل حدود اربعه ملک، وضعیت دیوارکشی، کاربری زمین (زراعی، باغی، بایر، مسکونی، تجاری)، وضعیت دسترسی به راه های عمومی و …) . زمین دارای سند مالکیت/برگ واگذاری/تصرفنامه شماره ………………… صادر شده به نام ………………… (فروشنده) می باشد. بازدید کامل از زمین صورت گرفته و مورد تأیید خریدار می باشد. (در صورت وجود چاه آب، امتیازات کشاورزی یا موارد خاص دیگر، ذکر شود.)
ماده ۳: ثمن معامله و نحوه پرداخت: (مانند نمونه ۱، با توجه به ماهیت معامله زمین)
ماده ۴: تنظیم سند رسمی و تحویل زمین: (مانند نمونه ۱، با تأکید بر تحویل تصرف و انتقال سند)
ماده ۵: تعهدات و شروط قرارداد:
۵-۱) کلیه هزینه های مربوط به نقل و انتقال اعم از مالیات نقل و انتقال، عوارض و … تا تاریخ تنظیم سند رسمی بر عهده فروشنده می باشد. هزینه های حق التحریر و حق الثبت دفترخانه بالمناصفه (نصف نصف) بر عهده طرفین است.
۵-۲) فروشنده اقرار نمود که زمین مورد معامله در رهن، وثیقه، توقیف نبوده و هیچگونه معارض یا ادعایی بر آن وجود ندارد و فروشنده ممنوع المعامله نمی باشد. همچنین، زمین جزو اراضی ملی، موات یا منابع طبیعی نیست و فاقد هرگونه حق ارتفاق برای اشخاص ثالث است مگر موارد ذکر شده.
۵-۳) در صورت عدم حضور هر یک از طرفین در دفترخانه در تاریخ و ساعت مقرر، یا عدم انجام تعهدات اصلی از سوی هر یک، طرف متخلف موظف به پرداخت مبلغ ……………………………….. ریال به عنوان وجه التزام (جریمه عدم انجام تعهد) به طرف دیگر می باشد. این جریمه بدل از اصل تعهد نبوده و طرف متعهدله می تواند علاوه بر مطالبه جریمه، الزام طرف متخلف را به انجام اصل تعهد نیز از مراجع قضایی پیگیری نماید.
ماده ۶: فسخ و اسقاط خیارات: (مانند نمونه ۱)
این قرارداد در ………………… ماده و ………………… نسخه متحد المتن تنظیم و در تاریخ ………………… با علم و اطلاع و رضایت کامل طرفین امضا و اثر انگشت گردید و هر نسخه در حکم واحد می باشد.
امضا و اثر انگشت فروشنده:
نام و نام خانوادگی:
امضا و اثر انگشت خریدار:
نام و نام خانوادگی:
شاهد ۱:
نام و نام خانوادگی: ………………… کد ملی: ………………… امضا و اثر انگشت:
شاهد ۲:
نام و نام خانوادگی: ………………… کد ملی: ………………… امضا و اثر انگشت:
نمونه ۳: متن قولنامه دستی قدیمی خرید و فروش مغازه
بسمه تعالی
قرارداد خرید و فروش مغازه (قولنامه دستی)
ماده ۱: مشخصات طرفین قرارداد: (مانند نمونه ۱)
ماده ۲: مشخصات مورد معامله:
موضوع این قرارداد عبارت است از فروش شش دانگ/دانگ های مشاع از یک باب مغازه با کاربری تجاری به مساحت دقیق ………………… متر مربع (به حروف: ………………… متر مربع) دارای پلاک ثبتی ………………… فرعی از ………………… اصلی، واقع در بخش ………………… ثبتی شهر ………………… به نشانی دقیق: ………………………………………………………………………………………………………………………………………….. (مشخصات دقیق تر شامل حدود اربعه ملک، شماره طبقه، واحد، وضعیت سرقفلی یا حق کسب و پیشه، وضعیت تجهیزات و اعیان منصوب مانند ویترین، قفسه ها، دکوراسیون و…). مغازه دارای سند مالکیت شماره ………………… صادر شده به نام ………………… (فروشنده) می باشد. ملک دارای انشعابات مستقل آب، برق، گاز و یک خط تلفن به شماره ………………… است. بازدید کامل از مغازه صورت گرفته و مورد تأیید خریدار می باشد.
ماده ۳: ثمن معامله و نحوه پرداخت: (مانند نمونه ۱، با ذکر تفکیک قیمت عرصه و اعیان یا سرقفلی در صورت لزوم)
ماده ۴: تنظیم سند رسمی و تحویل مغازه: (مانند نمونه ۱، با تأکید بر تحویل کلید و مالکیت سرقفلی یا حق کسب و پیشه)
ماده ۵: تعهدات و شروط قرارداد:
۵-۱) کلیه هزینه های مربوط به نقل و انتقال اعم از مالیات نقل و انتقال، عوارض شهرداری، مالیات بر مشاغل (در صورت لزوم) و … تا تاریخ تنظیم سند رسمی بر عهده فروشنده می باشد. هزینه های حق التحریر و حق الثبت دفترخانه بالمناصفه (نصف نصف) بر عهده طرفین است.
۵-۲) فروشنده اقرار نمود که مغازه مورد معامله در رهن، وثیقه، توقیف نبوده و هیچگونه معارض یا ادعایی بر آن وجود ندارد و فروشنده ممنوع المعامله نمی باشد. همچنین، در صورت وجود حق سرقفلی یا حق کسب و پیشه، فروشنده اقرار نمود که تمامی حقوق مربوط به آن را به خریدار منتقل می کند و هیچ بدهی یا اجاره معوقه ای مرتبط با ملک وجود ندارد.
۵-۳) در صورت عدم حضور هر یک از طرفین در دفترخانه در تاریخ و ساعت مقرر، یا عدم انجام تعهدات اصلی از سوی هر یک، طرف متخلف موظف به پرداخت مبلغ ……………………………….. ریال به عنوان وجه التزام (جریمه عدم انجام تعهد) به طرف دیگر می باشد. این جریمه بدل از اصل تعهد نبوده و طرف متعهدله می تواند علاوه بر مطالبه جریمه، الزام طرف متخلف را به انجام اصل تعهد نیز از مراجع قضایی پیگیری نماید.
ماده ۶: فسخ و اسقاط خیارات: (مانند نمونه ۱)
این قرارداد در ………………… ماده و ………………… نسخه متحد المتن تنظیم و در تاریخ ………………… با علم و اطلاع و رضایت کامل طرفین امضا و اثر انگشت گردید و هر نسخه در حکم واحد می باشد.
امضا و اثر انگشت فروشنده:
نام و نام خانوادگی:
امضا و اثر انگشت خریدار:
نام و نام خانوادگی:
شاهد ۱:
نام و نام خانوادگی: ………………… کد ملی: ………………… امضا و اثر انگشت:
شاهد ۲:
نام و نام خانوادگی: ………………… کد ملی: ………………… امضا و اثر انگشت:
چالش ها و محدودیت های قولنامه دستی
با وجود مزایایی چون سادگی و سرعت، قولنامه های دستی خالی از چالش و محدودیت نیستند. آگاهی از این مشکلات می تواند به طرفین کمک کند تا با احتیاط بیشتری عمل کرده و از بروز اختلافات جدی جلوگیری کنند.
- مشکلات اثبات مالکیت: بزرگترین محدودیت قولنامه دستی، عدم ثبت رسمی آن است. در معاملاتی که ملک دارای سند رسمی است، تا زمانی که سند به نام خریدار منتقل نشود، خریدار از نظر قانونی مالک رسمی شناخته نمی شود. این موضوع می تواند در مواردی مانند دریافت تسهیلات بانکی، انتقال مجدد ملک یا حتی در برابر ادعای اشخاص ثالث، مشکلات جدی ایجاد کند.
- ریسک کلاهبرداری و فروش مال غیر: ماهیت غیررسمی قولنامه های دستی، زمینه را برای کلاهبرداری و فروش مال غیر فراهم می آورد. فروشنده ای سودجو ممکن است یک ملک را همزمان به چند نفر با قولنامه دستی بفروشد یا ملکی که در رهن بانک است یا مالکیت آن برای شخص دیگری است را معامله کند. در این شرایط، اثبات حق و حقوق خریدار ممکن است زمان بر، پرهزینه و پیچیده باشد.
- امکان انکار توسط یکی از طرفین: اگرچه قولنامه دستی معتبر است، اما در صورت انکار امضا یا مفاد آن توسط یکی از طرفین، اثبات صحت آن در دادگاه نیاز به ارائه مدارک و شواهد بیشتری دارد (مانند شهادت شهود، کارشناسی خط و امضا). این فرآیند می تواند طولانی و فرسایشی باشد.
- عدم وجود نظارت دولتی: بر خلاف معاملات رسمی که تحت نظارت سازمان ثبت اسناد و املاک کشور انجام می شوند، قولنامه های دستی فاقد هرگونه نظارت دولتی هستند. این موضوع، احتمال بروز اشتباهات سهوی یا عمدی در تنظیم مفاد قرارداد را افزایش می دهد.
- مدت زمان اعتبار قولنامه دستی: قولنامه دستی به خودی خود مدت اعتبار مشخصی ندارد و اعتبار آن تا زمان اجرای تعهدات مندرج در آن باقی می ماند. با این حال، عدم تعیین یک مهلت مشخص برای انجام تعهدات یا انتقال سند، می تواند در آینده باعث بروز اختلافات و سردرگمی شود.
وضعیت قولنامه دستی پس از فوت فروشنده یا خریدار
یکی از نگرانی های رایج در معاملات با قولنامه دستی، وضعیت حقوقی آن پس از فوت یکی از طرفین قرارداد است. آیا تعهدات مندرج در قولنامه پس از مرگ فروشنده یا خریدار نیز به قوت خود باقی می ماند؟
آیا قولنامه دستی پس از فوت معتبر است؟
بله، اصل بر این است که قولنامه دستی پس از فوت فروشنده یا خریدار نیز معتبر باقی می ماند و فوت یکی از طرفین، به خودی خود، موجب ابطال یا بی اعتباری قولنامه نمی شود. در حقوق ایران، تعهدات قراردادی، به جز در موارد بسیار خاص (مانند قراردادهایی که انجام تعهد مستلزم شخص متعهد است و با فوت او امکان پذیر نیست)، با فوت طرفین از بین نمی رود؛ بلکه این تعهدات به وراث آن ها منتقل می شود. بنابراین، وراث فروشنده ملزم به انجام تعهدات پدر یا مادر متوفای خود (مانند انتقال سند ملک به خریدار) هستند و همچنین وراث خریدار نیز موظف به پرداخت مابقی ثمن معامله و تکمیل فرآیند خرید هستند.
آیا وراث می توانند قولنامه را باطل کنند؟
وارثان فروشنده یا خریدار، به صرف اینکه وارث هستند، نمی توانند قولنامه را باطل کنند. قولنامه یک تعهد حقوقی است که پیش از فوت فرد منعقد شده و ورثه قائم مقام قانونی مورث (متوفا) محسوب می شوند و ملزم به رعایت تعهدات او هستند. مگر اینکه قولنامه از اساس دارای ایرادات حقوقی و شرایط قانونی لازم برای صحت نبوده باشد (مثلاً قصد و رضا نبوده، یا مورد معامله نامشروع بوده) که در این صورت هر ذینفعی می تواند از دادگاه تقاضای ابطال کند، نه فقط ورثه. در غیر این صورت، ورثه وظیفه دارند به تعهدات مورث خود عمل کنند و اگر از این کار سرباز زنند، طرف مقابل می تواند از طریق دادگاه، الزام آن ها را به انجام تعهدات مطالبه کند.
آیا وراث می توانند جلوی انتقال ملک را بگیرند؟
در صورتی که قولنامه دستی معتبر و شرایط قانونی آن رعایت شده باشد، ورثه نمی توانند جلوی انتقال ملک را بگیرند. خریدار می تواند با ارائه قولنامه به دادگاه، از ورثه درخواست کند که نسبت به تنظیم سند رسمی اقدام نمایند. در صورت عدم همکاری ورثه، دادگاه با بررسی مستندات، حکم به الزام ورثه به تنظیم سند صادر خواهد کرد. حتی اگر ورثه از اجرای حکم دادگاه امتناع کنند، دادگاه می تواند نماینده ای را برای امضای سند رسمی به جای ورثه تعیین کند تا حق خریدار تضییع نشود.
اعتبار قولنامه دستی پس از فوت، نشان دهنده استحکام حقوقی این سند در صورت رعایت کامل شرایط قانونی است. تعهدات قراردادی با فوت از بین نمی روند و به وراث منتقل می شوند.
نکات طلایی برای تنظیم یک قولنامه دستی مطمئن و بدون دردسر
برای اینکه یک قولنامه دستی به سندی مطمئن و کارآمد تبدیل شود و از بروز مشکلات حقوقی احتمالی جلوگیری کند، رعایت نکاتی کلیدی ضروری است. این نکات می توانند به شما در تنظیم قراردادی شفاف و مستحکم کمک کنند:
- استفاده از زبان صریح و روشن: از هرگونه ابهام در متن قرارداد پرهیز کنید. جملات باید کوتاه، واضح و بدون تعبیرهای مختلف باشند. از به کار بردن اصطلاحات حقوقی پیچیده که معنی آن ها را نمی دانید، خودداری کنید و در صورت لزوم، آن ها را به زبان ساده توضیح دهید.
- ذکر جزئیات کامل و دقیق: تمامی مشخصات طرفین (نام کامل، کد ملی، شماره شناسنامه، آدرس و شماره تماس) و جزئیات مورد معامله (آدرس دقیق، پلاک ثبتی، متراژ، کاربری، وضعیت سند، انشعابات، ملحقات و…) باید به صورت کامل و بدون نقص در قولنامه قید شود. هرچه جزئیات بیشتر و دقیق تر باشد، احتمال بروز اختلاف کمتر است.
- درج صریح تاریخ و محل تنظیم قرارداد: تاریخ دقیق (روز، ماه، سال) و محل تنظیم قولنامه (شهر و خیابان) را به وضوح بنویسید. این اطلاعات در اثبات زمان و مکان وقوع معامله اهمیت حیاتی دارند.
- تطابق مشخصات ملک با سند مالکیت (در صورت وجود): پیش از تنظیم قولنامه، مشخصات ملک را با سند رسمی مالکیت تطبیق دهید و از صحت اطلاعات اطمینان حاصل کنید. اگر سند موجود نیست، مدارک و مستندات دیگر مالکیت (مانند قولنامه های قبلی) را به دقت بررسی کنید.
- حضور حداقل دو شاهد معتبر و امضای آن ها: هرچند الزامی نیست، اما حضور دو نفر شاهد عاقل و بالغ که از مفاد قرارداد مطلع هستند و ذیل قولنامه را امضا کنند، به شدت به استحکام و قدرت اثباتی قرارداد در مراجع قضایی کمک می کند. نام و نام خانوادگی و کد ملی شهود نیز باید ذکر شود.
- اخذ اثر انگشت از هر دو طرف: در کنار امضا، از هر دو طرف قرارداد (فروشنده و خریدار) اثر انگشت نیز اخذ شود. اثر انگشت، یک ابزار شناسایی بسیار قوی و غیرقابل انکار است که می تواند در صورت بروز اختلاف بر سر امضا، راهگشا باشد.
- تهیه چند نسخه یکسان از قولنامه: قولنامه را حداقل در دو نسخه (یکی برای فروشنده، یکی برای خریدار) و ترجیحاً یک نسخه برای هر شاهد (در صورت امکان) تنظیم کنید. تمامی نسخه ها باید کاملاً یکسان باشند و توسط همه طرفین و شهود امضا و اثر انگشت شده باشند.
- تعیین وجه التزام (جریمه دیرکرد): برای تضمین انجام تعهدات، مبلغی را به عنوان وجه التزام برای هر روز تأخیر یا عدم انجام تعهد اصلی توسط هر یک از طرفین مشخص کنید. این مبلغ می تواند انگیزه ای قوی برای پایبندی به قرارداد باشد.
- مراجعه به دفتر اسناد رسمی: در معاملات مهم و با ارزش، به خصوص املاک دارای سند رسمی، قویاً توصیه می شود که پس از تنظیم قولنامه اولیه، در اسرع وقت برای تنظیم سند رسمی در دفترخانه اسناد رسمی اقدام نمایید تا مالکیت به صورت قطعی و با اطمینان کامل منتقل شود. قولنامه دستی فقط یک مرحله موقت است و ثبت رسمی، تضمین کننده نهایی حقوق شماست.
- مشاوره حقوقی: قبل از امضای هرگونه قولنامه، به خصوص در معاملات پیچیده یا با ارزش بالا، حتماً از مشاوره یک وکیل یا مشاور حقوقی متخصص استفاده کنید. یک مشاور می تواند تمامی جوانب حقوقی را بررسی کرده و از بروز مشکلات احتمالی در آینده جلوگیری کند.
نتیجه گیری
قولنامه دستی، با وجود سادگی و قدمت، همچنان جایگاه خود را در نظام معاملات و قراردادهای کشور حفظ کرده است. این سند، اگرچه غیررسمی تلقی می شود، اما بر اساس ماده ۱۰ قانون مدنی و اصل آزادی قراردادها، در صورت رعایت شرایط صحت قانونی، از اعتبار بالایی برخوردار است و می تواند در مراجع قضایی به عنوان سند اثباتی مورد استناد قرار گیرد.
در این مقاله، به بررسی جامع ابعاد مختلف قولنامه دستی، از تعریف و تفاوت آن با مبایعه نامه گرفته تا شروط لازم برای اعتبار حقوقی آن، نقش شهود و اثر انگشت، و وضعیت آن پس از فوت طرفین پرداختیم. همچنین، با ارائه نمونه های کاربردی برای خرید و فروش خانه، زمین و مغازه، تلاش شد تا راهنمایی عملی برای تنظیم این نوع قراردادها ارائه شود. اما نکته حائز اهمیت این است که این سادگی، نباید باعث غفلت از چالش ها و محدودیت های قولنامه های دستی شود. ریسک هایی نظیر کلاهبرداری، مشکلات اثبات مالکیت و انکار توسط طرفین، همواره وجود دارند.
در نهایت، برای تضمین سلامت و امنیت معاملات خود، ضروری است که با آگاهی کامل از جوانب حقوقی و با دقت فراوان اقدام به تنظیم قولنامه دستی نمایید. استفاده از زبان صریح، درج جزئیات کامل، اخذ امضا و اثر انگشت از طرفین و شهود، و تعیین وجه التزام از جمله نکاتی است که می تواند به استحکام قرارداد شما بیفزاید. اما در معاملات مهم و با ارزش، همواره توصیه می شود که پس از تنظیم قولنامه دستی، در اسرع وقت نسبت به ثبت رسمی معامله در دفاتر اسناد رسمی اقدام کنید و در صورت نیاز، از مشاوره حقوقی متخصصین بهره مند شوید. این رویکرد، نه تنها از بروز مشکلات جلوگیری می کند، بلکه آرامش خاطر و اطمینان حقوقی را برای شما به ارمغان می آورد.
آیا شما به دنبال کسب اطلاعات بیشتر در مورد "متن قولنامه دستی قدیمی | نمونه، نکات مهم و راهنمای جامع" هستید؟ با کلیک بر روی قوانین حقوقی، اگر به دنبال مطالب جالب و آموزنده هستید، ممکن است در این موضوع، مطالب مفید دیگری هم وجود داشته باشد. برای کشف آن ها، به دنبال دسته بندی های مرتبط بگردید. همچنین، ممکن است در این دسته بندی، سریال ها، فیلم ها، کتاب ها و مقالات مفیدی نیز برای شما قرار داشته باشند. بنابراین، همین حالا برای کشف دنیای جذاب و گسترده ی محتواهای مرتبط با "متن قولنامه دستی قدیمی | نمونه، نکات مهم و راهنمای جامع"، کلیک کنید.